ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Nürnberg, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Worzeldorfer Kirchsteig 20 im Nürnberger Stadtteil Worzeldorf. Die Mikrolage ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt und vermittelt einen vorstädtischen Charakter. Einrichtungen der Grundversorgung, Kindertagesstätten und Grundschulen sind in Worzeldorf und den angrenzenden Ortsteilen vorhanden; die Anbindung an den Individualverkehr über die A6 ist gut, während der öffentliche Nahverkehr über Buslinien erschlossen wird. Das Grundstück Flurstück 19/2 umfasst 443 m² und ist mit einem freistehenden Zweifamilienhaus nebst Doppelgarage bebaut. Das Wohnhaus wurde ca. 1962 in Massivbauweise mit Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss errichtet; 1968 erfolgte die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau. Nach Angaben der betreibenden Gläubigerin wurde die Liegenschaft 2022 bis 2023 umfangreich modernisiert. Dies zeigt sich äußerlich an einer Wärmedämmverbundsystem-Fassade, erneuerten Kunststoffisolierglasfenstern in Anthrazit sowie Dachrinnen und Fallrohren aus Kupfer. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt laut Gutachten gerundet 215 m², wovon ca. 80 m² auf das Erdgeschoss, ca. 75 m² auf das Obergeschoss und rund 60 m² auf das Dachgeschoss entfallen. An den Außenanlagen sowie am Hauseingang stehen noch Restarbeiten aus, unter anderem fehlen Geländer und Absturzsicherungen am Eingangspodest. Rechtlich und verfahrenstechnisch ist zu beachten, dass ausschließlich der 1/2 Miteigentumsanteil versteigert wird. Der amtliche Verkehrswert für diesen Anteil wurde auf 335.000 € festgesetzt, ausgehend von einem Gesamtverkehrswert der Liegenschaft von 670.000 €. Das Wohnhaus konnte durch den Sachverständigen nur von der Straße aus in Augenschein genommen werden. Der Zustand im Gebäudeinneren, die tatsächliche Bauausführung im Dachgeschoss, die Haustechnik sowie die Beheizung sind gänzlich unbekannt. Miet- und Pachtverträge lagen dem Gutachter nicht vor, der Belegungsstatus ist unklar. Investitionsseitig erfordert das Objekt eine sehr hohe Risikobereitschaft. Ein Ersteher erwirbt kein Alleineigentum, sondern tritt in eine Gemeinschaft mit dem Eigentümer des anderen halben Anteils ein. Sofern keine Einigung über Nutzung oder Gesamtveräußerung erzielt werden kann, bleibt oft nur die langwierige Durchsetzung einer Teilungsversteigerung. Ein Gebot sollte daher mit erheblichem Sicherheitsabschlag für unkalkulierbare Innenrenovierungen und Rechtsdurchsetzungskosten kalkuliert werden.