KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1967 · vermutlich bewohnt

Versteigert werden eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (ca. 57 m², 11. Obergeschoss, Neuselsbrunn 54, Nürnberg-Langwasser) mit Keller sowie ein Garagenstellplatz. Die Verkehrswerte betragen 175.000 € und 16.500 €, Termin ist der 09.02.2027. Die Wohnung konnte nicht besichtigt werden, ein gemeldeter Wasserschaden ist nicht verifiziert. Es bestehen Hausgeldrückstände und Sonderumlagen. Das Gutachten trifft keine Aussage zum Wohnungszustand.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für erfahrene Investoren in Frage, die bereit sind, ein Risiko aus unbekanntem Innenzustand zu tragen. Die schwersten Risiken sind die fehlende Innenbesichtigung, der nicht verifizierte, möglicherweise fortschreitende Wasserschaden sowie Hausgeldrückstände und Sonderumlagen. Dem stehen die gute ÖPNV-Anbindung und der moderate Verkehrswert gegenüber. Vor einem Gebot sollten Gläubiger, Gericht und WEG-Verwaltung zu Zustand, Rückständen und Räumung befragt werden.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Versteigert werden im Verfahren 9 K 140/25 des Amtsgerichts Nürnberg zwei Objekte: eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 540 mit Loggia und Kellerabteil im 11. Obergeschoss des Hochhauses Neuselsbrunn 54 in Nürnberg-Langwasser (Miteigentumsanteil 107/100.000, Wohnfläche ca. 57 m²) sowie ein Garagenstellplatz E 137 im Garagenhaus B. Die Verkehrswerte betragen 175.000 € und 16.500 € (Stichtag 25.09.2025). Der Termin ist am 09.02.2027, 10:30 Uhr, Zimmer 216. Das Gebäude (ca. 1967, 19 Obergeschosse, Massivbau, Flachdach, Fernwärme) liegt laut Gutachter in mäßiger Wohnlage der Wohnanlage Neuselsbrunn; die U-Bahn-Haltestelle Messe ist ca. 0,1 km entfernt, Nahversorger sind in unmittelbarer Nähe. Die Wohnung konnte nicht besichtigt werden; der Gutachter trifft keine Aussage zum Zustand, der Verkehrswert beruht auf äußerem Eindruck und Aktenlage. Gemeinschaftsflächen, Keller und Garagenhaus wurden als zweckmäßig beschrieben. Das Gebäude erhielt ca. 2020 eine Fassadenrenovierung, der Wärmeerzeuger stammt von ca. 1990. Laut Antragsteller liegt ein Wasserschaden vor, der wegen der überfüllten Wohnung nicht lokalisiert und behoben werden kann; Schäden weiten sich aus. Der Gutachter konnte dies nicht verifizieren. Nach Angaben der WEG-Verwaltung (ungeprüft) bestehen Hausgeldrückstände von 4.472,82 € (Wohnung) und 51,46 €, Sonderumlagen für 2025 von 2.348,26 € und 2.124,62 €, eine Rücklage von 3.747,56 € und ein Hausgeld von 275 € bzw. 14 € monatlich. Die Räumung durch die Schuldnerin ist bislang gescheitert. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Bestehenbleibende Rechte sind in den vorliegenden Unterlagen nicht genannt. Für Bieter überwiegen derzeit die Unsicherheiten: Der Innenzustand, der Schadensumfang und der Räumungsaufwand sind offen und könnten erhebliche Kosten verursachen, die im Verkehrswert nicht abgebildet sind. Das Objekt kann sich eher für Investoren mit Sanierungs- und Räumungserfahrung eignen, sofern sie einen Risikopuffer einplanen und vorab Informationen von Gericht, Gläubiger und WEG-Verwaltung einholen. Der vorliegende Gutachtenauszug enthält kein Bewertungsverfahren und keinen Bodenrichtwert.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich bewohnt
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

s. amtliche Bekanntmachung

Hinweise zur Datenlage

Dokumente: Deckseite, Terminsbestimmung und Auszug aus dem Gutachten (17 Seiten, Stichtag 25.09.2025). Zustand der Wohnung, Bewertungsverfahren und Bodenrichtwert fehlen.
Wohnung nicht besichtigt, Zustand nicht belegt; nur Gemeinschaftsflächen, Keller und Garagenhaus sowie Außenansicht dokumentiert

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

Belegungssignal aus Quelle prüfen
Nutzerkreis eingrenzen
Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
Zeit- und Kostenreserve erhöhen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis: Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot: Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0140/2025
Amtsgericht: Nürnberg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 09.02.2027 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1967

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 175.000 €
Wohnfläche: 57 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 107/100.000 am vereinigten Grundstück, verbunden mit Sondereigentum Nr. 540 (Garage: 1/100.000, SE E 137)
Anteilige Grundstücksfläche: 67,05 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Neuselsbrunn
Hausnummer: 54
PLZ: 90471
Ort: Nürnberg
Stadtteil: Langwasser

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 4 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Hausgeldrückstände
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Nürnberg, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart