ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Oberviechtach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in zentraler Altstadtlage von 92526 Oberviechtach, Sailergasse 20. Es handelt sich um ein Mittelgrundstück mit einer Fläche von 348 m², das mit einem zweigeschossigen Zweifamilienhaus samt ausgebautem Dachgeschoss, einer massiven zweigeschossigen Doppelgarage und einem Nebengebäude bebaut ist. Die Wohnfläche beläuft sich auf insgesamt rund 293 m², wovon ca. 89,82 m² auf die Erdgeschosswohnung und ca. 203,56 m² auf die Einheit im Ober- und Dachgeschoss entfallen. Die Mikrolage bietet eine fußläufige Nahversorgung und gute Anbindung an den ÖPNV, weist jedoch durch den Hütgraben und Parksuchverkehr eine leichte Verkehrslärmbelastung auf. Das genaue Ursprungsbaujahr ist nicht bekannt. Im Jahr 2014 wurden das Obergeschoss umgebaut und das Dachgeschoss vollständig wohnlich ausgebaut. Das Gebäude befindet sich nach äußerem Anschein in einem durchschnittlich gepflegten, in Teilen instandsetzungsbedürftigen Zustand. Während die Einheit im OG/DG einen zeitgemäßen Grundriss und dreifach verglaste Kunststofffenster aufweist, zeigt die EG-Wohnung einen deutlichen Modernisierungsrückstand und unzeitgemäße gefangene Räume. Die Wärmeversorgung erfolgt dezentral über Einzelholzöfen bzw. Kaminöfen sowie elektrische Heizkörper. Der Sachverständige beziffert die Kosten zur Mängelbeseitigung (Fassade, Eingangstür, Garagendach, EG) auf pauschal 45.000 €. Rechtlich unterliegt das Grundstück der Satzung über das Sanierungsgebiet 'Altstadtsanierung Oberviechtach' (vereinfachtes Verfahren) und liegt in einem Bodendenkmalbereich. Im Grundbuch Blatt 2368 sind in Abteilung II ein Wohnungs- und Benutzungsrecht (lfd. Nr. 2, Barwert 55.000 €) sowie eine Rückauflassungsvormerkung (lfd. Nr. 3) eingetragen. Das Bestehenbleiben des Wohnungsrechts im Versteigerungstermin stellt ein zentrales Nutzungs- und Ertragsrisiko dar. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren unter Berücksichtigung eines 10%igen Marktanpassungsabschlags sowie eines 20%igen Sicherheitsabschlags für die unterbliebene Innenbesichtigung auf 230.000 € festgesetzt. Für Bieter bietet das Objekt eine interessante Einstiegschance in zentraler Lage, erfordert jedoch eine genaue Abklärung der Rechtslage zu den Grundbuchbelastungen und kalkulatorische Puffer für die Inneninstandsetzung.