TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Paderborn, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Sternstraße 47 im Ortsteil Wewer der Universitätsstadt Paderborn. Das 805 m² große, trapezförmige Eckgrundstück liegt in einer Wohnsammelstraße am nordwestlichen Ortsrand in mittlerer Wohnlage. Die unmittelbare Umgebung ist durch ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise geprägt; Geschäfte des täglichen Bedarfs und Schulen sind in wenigen Fahrminuten erreichbar. Zu berücksichtigen ist eine überdurchschnittliche Immissionsbelastung durch die in rund 270 m Entfernung verlaufende Bundesstraße B 1. Der Baugrund liegt laut Fachportal in einem ausgewiesenen Karstgebiet. Bebaut ist das Grundstück mit einem 1968 massiv errichteten, zweigeschossigen Zweifamilienhaus nebst Doppelgarage und Gerätehaus. Die Wohnfläche von rund 163 m² teilt sich auf eine Erdgeschosswohnung mit ca. 88 m² und eine Obergeschosswohnung mit ca. 75 m² auf; hinzu kommen ca. 85 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Die bauliche Grundsubstanz wird als befriedigend eingestuft, es besteht jedoch ein überdurchschnittlicher Unterhaltsstau. Insbesondere fehlt an Teilen der Fassaden und des Terrassenanbaus der Außenputz, und das Dach soll Undichtigkeiten aufweisen. Während für das Erdgeschoss 2023 eine moderne Gastherme installiert und Innendämmungen vorgenommen wurden, stammt der Kessel im Obergeschoss aus dem Jahr 1996; der Endenergiebedarf liegt bei 255 kWh/(m² a). In rechtlicher Hinsicht wird das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In Abteilung II ist lediglich der Versteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten oder Altlasteneinträge bestehen laut Behördenauskünften nicht. Allerdings liegen formelle und materielle Baurechtsabweichungen vor: Eine zweite Garage, der dahinterliegende Abstellraum sowie der Umbau eines Tankraums zur Werkstatt sind in den Bauakten nicht genehmigt; eine gewerbliche Werkstattnutzung in einer Grenzgarage ist unzulässig. Die Erdgeschosswohnung wird von Miteigentümern bewohnt, während das Obergeschoss bezugsfrei ist. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 453.000,00 € (relativer Verkehrswert ca. 2.779 €/m² Wohn-/Nutzfläche) bildet das Objekt eine solide Ausgangsbasis für Investoren mit Sanierungskompetenz. Voraussetzung für ein erfolgreiches Engagement ist die genaue Kalkulation der Sanierungskosten sowie die Klärung der baurechtlichen Legalisierungsmöglichkeiten für die Nebengebäude.