ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Pulheim, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein freistehendes Zweifamilienhaus auf einem 390 m² großen Grundstück in der Madrider Straße 4 in 50259 Pulheim. Die Lage zeichnet sich durch eine verkehrsberuhigte 30er-Zone aus, die als Sackgasse in einen Fußweg übergeht. Das Stadtzentrum von Pulheim mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Bahnhof liegt in etwa 800 bis 1.000 m Entfernung, während das Kölner Zentrum ca. 16 km entfernt und über die nahe BAB 1 gut angebunden ist. Die direkte Umgebung ist von gepflegter Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägt, wenngleich eine Bahnlinie in etwa 150 m Entfernung verläuft. Das Wohnhaus wurde ca. 1999 als eingeschossiges Fertighaus in Holztafelbauweise der Firma Kampa auf einem massiven Kellergeschoss errichtet und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss mit Krüppelwalmdach sowie einen rückwärtigen Erkeranbau mit Dachterrasse. Die Gesamtwohnfläche beträgt 158,83 m² und verteilt sich auf Wohnung 1 im Erdgeschoss (90,33 m², 4 Zimmer) sowie Wohnung 2 im Dachgeschoss (68,50 m², 3 Zimmer nebst Dachterrasse). Im Außenbereich stehen drei befestigte Pkw-Stellplätze zur Verfügung. Die Fassade ist verklinkert, die Fenster sind isolierverglast mit Rollläden ausgeführt, und auf dem Dach befindet sich eine solarthermische Anlage zur Warmwasserunterstützung. Von außen präsentiert sich das Objekt in durchschnittlichem Zustand mit punktuellen Mängeln wie aufgequollenem Holz an einer Dachrinne. Grundbuchlich ist das Objekt lastenfrei in Abteilung II, Baulasten oder Altlasten sind nicht verzeichnet, und Erschließungsbeiträge sind nach behördlicher Auskunft abgegolten. Ein erhebliches Risikopotenzial ergibt sich aus dem Verfahrensablauf: Zum Ortstermin war niemand anwesend, sodass keine Innenbesichtigung durchgeführt werden konnte. Zudem ist das Objekt laut Gutachten vermutlich vermietet; unter der Anschrift ist zudem eine Eventfirma registriert. Der Sachverständige leitete den Verkehrswert aus dem Sachwert (644.087 €) ab und brachte wegen der fehlenden Innenbesichtigung einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % an, was zum festgesetzten Verkehrswert von 580.000 € führte. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Immobilie dank zweier getrennter Einheiten und guter Mikrolage solides Potenzial. Allerdings muss die fehlende Kenntnis über den Innenzustand sowie die Belegungssituation mit angemessenen Sicherheitsabschlägen im Bietverhalten und kalkulierten Renovierungs- sowie Räumungskosten berücksichtigt werden.