ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Schieder-Schwalenberg, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt in der Niesetalstraße 36 im Ortsteil Lothe der Stadt Schieder-Schwalenberg. Es handelt sich um ein 1.312 m² großes Außenbereichsgrundstück in Hanglage, das straßenseitig an eine reine Anliegerstraße grenzt. Aufstehend ist ein massiv errichtetes, eingeschossiges und vollunterkellertes Zweifamilienhaus aus dem Ursprungsbaujahr 1975 nebst einem Garagenanbau aus dem Jahr 1977 und einer freistehenden Reihengarage mit drei Stellplätzen aus den Jahren 1983 und 1991. Die Gesamtwohnfläche beträgt 175 m² und teilt sich in eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (109 m²) mit Balkon sowie eine 2-Zimmer-Wohnung im Souterrain (66 m²) mit separatem Hauseingang auf. Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist als vernachlässigter Altbau mit erheblichem Instandhaltungs- und Sanierungsstau einzustufen. Zwar ist die Grundsubstanz aus Kalksandstein solide, jedoch wurden seit Errichtung kaum substanzielle Modernisierungen durchgeführt. Im Keller- und Souterraumbereich zeigen sich sichtbare Feuchtigkeitsschäden an den Wänden mit Putz- und Farbabplatzungen sowie hohlliegende Fliesen und korrodierte Heizleitungen. Die Öl-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 1997 und erfüllt nicht mehr zeitgemäße Effizienzstandards. Gemäß Gebäudeenergiegesetz bestehen bei einem Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten, insbesondere hinsichtlich des Heizkessels, der Rohrleitungsdämmung und der Dämmung der obersten Geschossdecke. Zudem besteht bei der Dacheindeckung der Reihengarage ein Verdacht auf asbesthaltige Faserzementplatten. In rechtlicher Hinsicht bestehen zwei wesentliche Besonderheiten: Zum einen lastet auf dem Grundstück eine Abstandsflächen- und Überbauungsbaulast über rund 22 m² zugunsten des Flurstücks 17. Zum anderen stellt die Dreifach-Reihengarage an der Nordseite eine tatsächliche Grenzüberbauung auf das angrenzende landwirtschaftliche Flurstück 87 dar. Grundbuchlich sind in Abteilung II keine Belastungen verzeichnet; das Altlastenkataster weist keinen Verdacht aus. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 225.000 € festgesetzt, wobei die Wertgrenzen gemäß §§ 74a, 85a ZVG bereits in einem Vorverfahren weggefallen sind. Das Objekt bietet bei entsprechendem Preisabschlag Potenzial für Käufer mit Erfahrung im Sanierungsbereich, birgt jedoch klare Nachinvestitions- und Abstimmungsrisiken bezüglich der Grenzüberbauung. Investoren sollten die anstehenden Kosten für die energetische Ertüchtigung und bauliche Schadensbeseitigung vorab detailliert beziffern.