ZwangsversteigerungSonstiges in Schwanewede, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 1/3-Miteigentumsanteil an dem 858 m² großen Grundstück Damm 12 in 28790 Schwanewede (Gemarkung Schwanewede, Flur 3, Flurstück 101/7), verbunden mit dem Sondereigentum am Schuppen Nr. 2 des Aufteilungsplans. Dem Teileigentum ist laut Änderung der Teilungserklärung vom 08.05.2003 ein Sondernutzungsrecht an einer Garten- und Hoffläche von rund 445 m² zugewiesen. Die Umgebung ist durch eine aufgelockerte landwirtschaftliche und wohnbauliche Bebauung geprägt; durch die Klassifizierung als Landesstraße besteht eine überdurchschnittliche Verkehrsbeeinträchtigung. Das Gebäude wurde schätzungsweise um 1900 in massiver Ziegelbauweise mit Satteldach und Trapezblecheindeckung errichtet und bietet eine Nutzfläche von ca. 82 m². Der Schuppen ist nicht unterkellert und unbewohnt. Das Gutachten bescheinigt dem Bauwerk einen abbruchreifen Gesamtzustand mit gravierenden Schäden am Sockel, Rissen im Außenmauerwerk und zerstörten Fensterverglasungen. Mangels Innenbesichtigung konnten innere Schäden nicht überprüft werden. Vorhandene Versorgungsanschlüsse sind unklar. Der Baukörper wurde im Rahmen der Bewertung folgerichtig mit einem Sachwert von 0 € angesetzt. Die rechtliche Situation birgt erhebliche Risiken: Zwischen der Gemeinde Schwanewede (Einstufung als Außenbereich gem. § 35 BauGB, Baurecht erlischt bei Abriss) und dem Landkreis Osterholz (Baugenehmigung für Wohnhaus 2003 nach § 34 BauGB) herrscht Uneinigkeit über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben. Zur Berücksichtigung dieses Genehmigungsrisikos hat der Gutachter einen pauschalen Wertabschlag von 10 % vorgenommen. Die im Grundbuch vermerkte bedingte Auflassungsvormerkung erlischt verfahrensbedingt. Der finale Verkehrswert von 57.600 € leitet sich aus dem anteiligen Bodenwert zuzüglich des Werts für das Sondernutzungsrecht und abzüglich des baurechtlichen Abschlags ab. Eine Investition setzt zwingend die Bereitschaft voraus, das Genehmigungsrisiko über eine behördliche Bauvoranfrage zu klären und sich mit der Miteigentümerin des Vorderhauses zu arrangieren.