ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Selb, Bayern

Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes Zweifamilienhaus mit einer Doppelgarage auf dem Flurstück 591/16 im Ortsteil Erkersreuth der Stadt Selb (Im Wiesengrund 2, 95100 Selb). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.091 m² und weist ein ebenes Gelände mit einer vorteilhaften Südwestausrichtung auf. Erkersreuth selbst zeichnet sich durch eine ruhige, dörflich geprägte Wohnlage aus, die etwa 3,5 Kilometer vom Stadtzentrum Selbs entfernt liegt. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie ein Kindergarten und eine Grundschule sind direkt im Ortsteil vorhanden, während weiterführende Infrastruktur in Selb und den umliegenden Städten Wunsiedel und Hof (ca. 25–28 km entfernt) erreichbar ist. Das Wohnhaus wurde im Jahr 1992 in massiver Ziegelbauweise (36,5 cm Umfassungswände) errichtet, verfügt über zwei Vollgeschosse, ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und ist voll unterkellert. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 219 m², aufgeteilt in zwei baugleiche Dreizimmerwohnungen im Erd- und Obergeschoss mit jeweils ca. 110 m² bzw. 109 m². Zum Ortstermin war das Gebäude unbewohnt und weist Anzeichen eines längeren Leerstands auf. Äußerlich ist ein deutlicher Instandhaltungsstau erkennbar; der Sachverständige beziffert die Mindestkosten für die Sanierung der Dacheindeckung, des Balkons, der Terrasse sowie der straßenseitigen Einfriedung auf 36.000 €. Ein zentrales Bieterrisiko resultiert aus der verweigerten Innenbesichtigung. Da der Eigentümer dem Gutachter keinen Zutritt gewährte, sind der Zustand des Innenausbaus sowie die Funktionstüchtigkeit der technischen Anlagen, insbesondere der Gas-Zentralheizung und der Elektroinstallationen, völlig ungesichert. Zudem birgt der längere Leerstand das Risiko unentdeckter Feuchtigkeits- oder Frostschäden. Rechtlich vorteilhaft stellt sich das Grundbuch dar, da in Abteilung II keine wertmindernden Lasten oder Rechte eingetragen sind. Zu beachten ist, dass im Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts (36.500 €) unbar zu erbringen ist. Für Investoren stellt dieses Zweifamilienhaus ein klassisches Value-Add-Projekt dar. Bei einer marktüblichen Neuvermietung lässt sich laut Gutachten ein jährlicher Rohertrag von ca. 18.162 € erzielen. Aufgrund der Risiken durch die fehlende Innenbesichtigung und den bekannten Sanierungsbedarf am Dach sollten Bieter jedoch mit signifikanten finanziellen Reserven kalkulieren. Ein Zuschlag deutlich unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts von 365.000 € – idealerweise im Bereich des reinen Sachwerts abzüglich kalkulierter Risikopuffer – ist dringend anzuraten, um eine attraktive Rendite zu sichern.