TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt Ringstraße 8 in 42719 Solingen (Stadtbezirk Wald) ist ein 1902 in Massivbauweise errichtetes Reihenendhaus auf einem 355 m² großen Grundstück. Das Gebäude umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 150 m² (BGF ca. 325 m²). Hinzu kommen ca. 40 m² Nutzfläche im Untergeschoss und schätzungsweise 12 m² Nutzfläche im nachträglich ausgebauten Spitzboden. Die Lage im Stadtteil Wald zeichnet sich durch eine gewachsene Infrastruktur, Nähe zu Schulen, Kindergärten und dem Naherholungsgebiet Ittertal aus, wenngleich die Straßenfront durch Lärmausläufer der nahen Weyerstraße vorbelastet ist. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als durchschnittlich bis partiell mäßig eingestuft. Es besteht ein umfassender Renovierungs-, Reparatur- und Instandsetzungsbedarf. Hervorzuheben sind sichtbare Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Kellergeschoss, Putzschäden an der Fassade, schadhafte Dachflächenfenster sowie eine mit geschätzten 25 bis 30 Jahren wirtschaftlich überalterte Gas-Zentralheizung. Die Wohnbereiche im EG und OG verfügen jeweils über Bad und Küche, bieten jedoch keine normgerechten Wohnungseingangstüren; das DG ist zum Treppenhaus hin offen. Ein gravierender Nachteil ist das vollständige Fehlen von Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück ohne nachträgliche Schaffungsmöglichkeit. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei in Abteilung II des Grundbuchs; auch das Baulasten- und Altlastenkataster weisen keine Eintragungen auf. Jedoch ist die Ringstraße laut Stadt Solingen noch nicht endgültig hergestellt, weshalb künftig noch Erschließungsbeiträge erhoben werden. Der Dachspitzausbau ist baurechtlich ungenehmigt und nicht als Wohnfläche anrechenbar. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben; das Haus wird derzeit von einem Miteigentümer genutzt. Fazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 328.000 € (Sachwert 328.000 €, Vergleichswert 327.000 €, Ertragswert 313.000 €) bietet die Immobilie eine solide Substanz mit Ausbau- und Teilungsoptionen. Kaufinteressenten müssen jedoch substanzielle Sanierungs- und Modernisierungskosten sowie das Räumungsrisiko gegenüber dem Voreigentümer in ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen.