KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1955 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein im Jahr 1955 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung und Anbau sowie einem um das Jahr 2000 erbauten zweigeschossigen Garagen- und Werkstattgebäude in Hanglage von Solms-Oberbiel. Das 755 m² große Grundstück bietet eine Gesamtwohnfläche von rund 184,61 m² (Hauptwohnung ca. 137,87 m², Einliegerwohnung ca. 46,74 m²) zuzüglich ca. 92,69 m² Nutzfläche. Der amtliche Verkehrswert wurde gestützt auf das Sachwertverfahren auf 289.000,00 € festgesetzt. Während sich der Hauptwohnbereich und das Nebengebäude in solidem bzw. gepflegtem Zustand befinden, bestehen in der Einliegerwohnung Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelspuren. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, wobei im Grundbuch in Abteilung II ein Nießbrauchrecht eingetragen ist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 68 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für handwerklich versierte Eigennutzer oder Bestandsinvestoren, die das Potenzial zweier getrennter Wohneinheiten und der großzügigen Werkstatt-/Garagennutzung heben möchten. Vor Gebotsabgabe sind zwingend die Versteigerungsbedingungen hinsichtlich des Fortbestehens oder Erlöschens des eingetragenen Nießbrauchs (§ 52 ZVG) sowie die Kosten für die Trockenlegung der Untergeschosseinheit zu prüfen. Bei einem Erwerb unterhalb des Sachwerts bietet die Immobilie substanzielle Wertsteigerungspotenziale durch gezielte Sanierung.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft befindet sich in Hanglage in der Straße Mühlseite 22 im Stadtteil Oberbiel der mittelhessischen Stadt Solms. Auf dem 755 m² großen, voll erschlossenen Grundstück (Flurstück 109/3) befindet sich ein freistehendes Wohnhaus (Baujahr ca. 1955) mit einseitigem Anbau und Vorbau sowie ein separates, um 2000 massiv errichtetes zweigeschossiges Garagen- und Werkstattgebäude. Das Umfeld ist durch eine ruhige Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, die Zufahrt erfolgt über eine schmale Anliegerstraße. Das Wohnhaus umfasst eine Gesamtwohnfläche von 184,61 m², aufgeteilt auf eine Hauptwohnung im Erd- und ausgebauten Dachgeschoss (137,87 m²) sowie eine Einliegerwohnung im hangseitigen Untergeschoss (46,74 m²). Die Nutzfläche beläuft sich auf insgesamt 92,69 m², wovon 65,06 m² auf das Nebengebäude (Garage, Abstellbereich und Werkstatt) entfallen. Der Hauptwohnbereich zeigt sich in einem gepflegten, baujahresgemäßen Zustand mit modernisierter Ölzentralheizung (Kessel und Boiler aus 2020) und Kaminofen. Im Untergeschoss liegen sichtbare Feuchtigkeitsprobleme und Schimmelbefall vor; die Fenster stammen überwiegend aus 1983. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 20.02.2026 im Sachwertverfahren auf 289.000,00 € festgesetzt (Bodenwert: 94.300,00 € bei einem Bodenrichtwert von 125,00 €/m²; vorläufiger Sachwert 287.345,35 €, Sachwertfaktor 1,05, Pauschalabzug für Renovierungen 12.000,00 €). Die Ertragswertkontrolle ergab 222.000,00 €. Rechtlich ist ein im Grundbuch Blatt 2227 Abt. II eingetragener Nießbrauch zu beachten, der im Verkehrswert nicht berücksichtigt wurde. Baulasten- und Altlastenverzeichnis weisen keine Eintragungen auf. Für Investoren und Eigennutzer bietet die Immobilie solide Flächenreserven und Nutzungsmöglichkeiten, erfordert jedoch eine Einpreisung der Feuchtigkeitsbeseitigung im Untergeschoss sowie eine genaue rechtliche Klärung der Versteigerungsbedingungen bezüglich des Nießbrauchs.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Freistehendes Wohnhaus mit Einliegerwohnung

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Informationslage mit vollständigem Gutachten inklusive Innen- und Außenbesichtigung, 3D-Aufmaß und behördlichen Auskünften.
Vollständige Innenbesichtigung aller Räume des Wohnhauses, der Einliegerwohnung und des Nebengebäudes durch den Sachverständigen am 20.02.2026.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0092 K 0048/2025
Amtsgericht: Wetzlar
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 14.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1955

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 289.000 €
Wohnfläche: 184,61 m²
Nutzfläche: 92,69 m²
Grundstücksfläche: 755 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 755 m²
Bodenrichtwert: 125 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 94.375 €755 m² × 125 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Mühlseite
Hausnummer: 22
PLZ: 35606
Ort: Solms
Stadtteil: Oberbiel

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 13

Bodenrichtwert: 125 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 755 m²
Anteiliger Bodenwert: 94.375 €
Verkehrswert: 289.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,06
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 194.625 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 13 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert94.375 €

Gebäude / Wohnung194.625 €

Verkehrswert289.000 €

Zone: allgemeines Wohngebiet, baureifes Land

Rechenweg

Flächenanteil: 755 m² Gesamtgrundstück = 755 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 755 m² × 125 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 383 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 383 €/m² / 125 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 289.000 € − 94.375 € = 194.625 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart