ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Tüttleben, Thüringen

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Ortskern der Gemeinde Tüttleben im thüringischen Landkreis Gotha. Die Liegenschaft umfasst ein unregelmäßig geschnittenes, straßenseitig voll erschlossenes Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.130 m² und einer Tiefe von etwa 72 m. Die Bebauung besteht aus einem zweigeschossigen, vermutlich teilunterkellerten Wohnhaus (Zweifamilienhaus) in geschlossener Bauweise, einem direkt anschließenden Anbau sowie einer im hinteren Grundstücksbereich liegenden Scheune. Das geschätzte Ursprungsbaujahr liegt um 1900. Die Wohnfläche wird auf Basis des Außenaufmaßes mit rund 186 m² beziffert, aufgeteilt auf zwei Wohneinheiten. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird als befriedigend mit leicht erhöhtem Unterhaltungsstau und spürbarem Renovierungsbedarf eingestuft. Äußerlich erkennbar sind Schäden wie Frostabplatzungen am Eingangspodest, Sockel- und Fassadenrisse sowie mangelhafter Holzschutz an Außenbauteilen. Mitte der 1990er Jahre wurden augenscheinlich Fenster mit Isolierverglasung, Haustür und Fassadenputz erneuert. Da den Eigentümern kein Zutritt gewährt wurde, konnte das Gebäudeinnere sowie der rückwärtige Grundstücksbereich nicht besichtigt werden; eine differenzierte Überprüfung von Dachstuhl, Haustechnik und Schadstoffbelastung war unmöglich. Aus öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Sicht bestehen nach behördlichen Auskünften keine Baulasten, kein Denkmalschutz und kein Altlastenverdacht. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB, Gemischte Baufläche). In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Dauerlasten vermerkt. Die Hauptstraße weist reges Durchgangsverkehrsaufkommen auf, woraus eine Geräuschbelastung von 70–75 dB resultiert. Der festgesetzte Verkehrswert von 132.000,00 EUR wurde methodisch aus einer Kombination von Sachwert (134.000 EUR) und Ertragswert (126.000 EUR) abgeleitet. Er berücksichtigt pauschale Wertabschläge für Baumängel und Unterhaltungsstau von insgesamt 65.650 EUR sowie einen Sicherheitsabschlag von 40.000 EUR für die fehlende Innenbesichtigung. Für Investoren stellt die Liegenschaft ein spekulatives, aber flächenstarkes Entwicklungsprojekt dar.