KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1930 · leerstehend

Versteigert werden im Rahmen einer Teilungsversteigerung zwei benachbarte Grundstücke in 04938 Uebigau-Wahrenbrück (Torgauer Straße 58). Flurstück 1/1 (560 m²) ist mit einem freistehenden, voll unterkellerten Dreifamilienhaus (Baujahr ca. 1930, ca. 181 m² Wohnfläche) nebst Mehrzweckgebäude bebaut. Flurstück 1/2 (537 m²) umfasst eine massive Doppelgarage (Baujahr ca. 1960er Jahre, Anbau 1992) mit Asbestdachdeckung. Beide Gebäude weisen einen umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, Feuchtigkeitsschäden sowie Vandalismusspuren auf und stehen seit längerer Zeit leer. Die festgesetzten Verkehrswerte belaufen sich auf 55.600 € für Flurstück 1/1 und 10.000 € für Flurstück 1/2 (Gesamtwert: 65.600 €).

Biet-Score

Vorsicht · 48 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Investoren oder lokale Projektentwickler, die den hohen Sanierungsaufwand eigenständig steuern können. Die Kombination aus Leerstand und niedrigem Verkehrswert bietet Sanierungschancen, denen jedoch erhebliche Instandsetzungskosten, Asbestentsorgungsaufwand und eine schwache regionale Nachfrage gegenüberstehen. Vor Gebotsabgabe sollte eine detaillierte Sanierungs- und Kostenkalkulation unter Berücksichtigung der örtlichen Mietpreisgrenzen durchgeführt werden.

Chancen

5

Umfassendes Entwicklungspotenzial durch Aufteilung auf drei separate Wohneinheiten mit ca. 181 m² Gesamtwohnfläche.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt in der Torgauer Straße 58 in 04938 Uebigau-Wahrenbrück (Ortsteil Uebigau) umfasst zwei wirtschaftlich zusammenhängende Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 1.097 m². Auf Flurstück 1/1 (560 m²) befindet sich ein freistehendes, zweigeschossiges Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung (Baujahr ca. 1930, ca. 181 m² Wohnfläche) sowie ein Mehrzweckgebäude mit integrierter Garage (ca. 107 m² Nutzfläche). Flurstück 1/2 (537 m²) ist mit einer massiven Doppelgarage (Baujahr ca. 1960er Jahre, erweitert 1992) bebaut. Die Lage an einer innerörtlichen Hauptverkehrsstraße bietet eine einfache bis durchschnittliche Wohnqualität mit kurzen Wegen zu örtlichen Versorgungseinrichtungen, ist jedoch durch Straßenverkehrslärm vorbelastet. Der bauliche Zustand beider Gebäude ist stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Das Wohnhaus weist eine veraltete Ausstattung, bauzeittypische Feuchtigkeit im Keller, Vandalismusschäden an Türen sowie deutlichen Renovierungsstau bei Sanitär- und Elektroinstallationen auf. Die Beheizung erfolgt über eine ältere Öl-Zentralheizung (ca. 1990er Jahre, Kessel Vaillant). Das Dach der Doppelgarage ist mit asbesthaltigen Faserzement-Wellplatten eingedeckt; an der Fassade des Wohnhauses befinden sich ebenfalls Faserzementplatten. Die Außenanlagen und Nebengebäude sind verwildert und teilweise mit Unrat sowie abwrackreifen Holzkonstruktionen belastet. In rechtlicher Hinsicht wird das Verfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Belastungen vermerkt. Baulasten und Altlastenverdachtsmomente liegen gemäß behördlichen Auskünften nicht vor; Denkmalschutz besteht nicht. Zu beachten ist, dass Flurstück 1/2 über keine eigenständigen Medienanschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser) verfügt und über Flurstück 1/1 versorgt wird. Das Gutachten ermittelt im Ertragswertverfahren für Flurstück 1/1 einen Verkehrswert von 55.600 € (nach Abzug von 135.000 € für Baumängel und Instandsetzungsstau) und für Flurstück 1/2 einen Verkehrswert von 10.000 €, was einem Gesamtverkehrswert von 65.600 € entspricht. Aufgrund des erheblichen Sanierungsaufwands richtet sich das Angebot an risikobewusste Investoren mit regionalem Fokus.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

1. Das Grundstück ist mit einem sanierungsbedürftigen Merhfamilienhaus mit Nebengebäuden bebaut. 2. Es liegt eine Babauung in Form einer Doppelgarage vor.

Hinweise zur Datenlage

Sehr fundiertes und detailliertes Gutachten vom 15.05.2026 (Stichtag 22.01.2026) mit behördlichen Auskünften, Raumaufmaßen und Fotodokumentation vorhanden.
Gute Datenbasis: Wohnhaus und Doppelgarage wurden innen und außen vollständig besichtigt, das Nebengebäude zu Teilen.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0015 K 0046/2025
Amtsgericht: Bad Liebenwerda
Bundesland: Brandenburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 17.11.2026 · 13:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1930

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 65.600 €
Wohnfläche: 181 m²
Nutzfläche: 107 m²
Grundstücksfläche: 1.097 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.097 m²
Bodenrichtwert: 13 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 14.261 €1.097 m² × 13 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Torgauer Straße
Hausnummer: 58
PLZ: 04938
Ort: Uebigau-Wahrenbrück
Stadtteil: Uebigau

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 29, 30

Bodenrichtwert: 13 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.097 m²
Anteiliger Bodenwert: 14.261 €
Verkehrswert: 65.600 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,60
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 51.339 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 29, 30 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert14.261 €

Gebäude / Wohnung51.339 €

Verkehrswert65.600 €

Zone: 02100016 Uebigau Torgauer Straße WA

Rechenweg

Flächenanteil: 1.097 m² Gesamtgrundstück = 1.097 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.097 m² × 13 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 60 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 60 €/m² / 13 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 65.600 € − 14.261 € = 51.339 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Elbe-Elster, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart