KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · Bj. 1961 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein um 1961 errichtetes, zweigeschossiges und voll unterkellertes Zweifamilienhaus nebst angebautem Garagengebäude (Baujahr ca. 1998) auf einem 1.120 m² großen Grundstück in Waldsolms-Hasselborn. Das Anwesen bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 132 m², aufgeteilt auf zwei separate Dreizimmerwohnungen im Erd- und Obergeschoss. Das Bewertungsobjekt steht aktuell vollständig leer und weist einen massiven Instandhaltungs- sowie Modernisierungsstau mit Bauschäden wie Schimmelbefall, einem unbehandelten Leitungswasserschaden im Obergeschoss und Feuchteschäden in der Garage auf. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 135.000,00 €, ermittelt durch eine Gewichtung von Sachwert- und Ertragswertverfahren zum Stichtag 05.03.2026.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer, Projektentwickler oder risikobewusste Investoren, die bereit sind, ein umfassendes Sanierungs- und Modernisierungskonzept umzusetzen. Der Sachverständige schätzt den Werteinfluss des Modernisierungs- und Schadensbeseitigungsaufwands auf über 250.000,00 €, weshalb vor Gebotsabgabe zwingend eine fachmännische Bauzustands- und Kostenschätzung eingeholt werden sollte. Sofern die Sanierungskosten kalkulierbar bleiben, bietet das weitläufige Areal nach Durchführung der Kernsanierung ein solides Potenzial zur Schaffung von zwei modernen Mieteinheiten.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 6 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Bahnhofstraße 9 im Waldsolmser Ortsteil Hasselborn umfasst ein 1.120 m² großes Grundstück, bebaut mit einem freistehenden, massiv errichteten Zweifamilienhaus aus dem Baujahr ca. 1961 sowie einem 1998 angebauten Garagengebäude. Das Wohnhaus verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die gesamte Wohnfläche beträgt rund 132 m², gegliedert in je eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss (ca. 67 m²) und im Obergeschoss (ca. 65 m²). Die Immobilie befindet sich in Ortsrandlage mit normaler Höhenlage, wobei nördlich des Areals der Haselbernbach fließt. Die verkehrliche Anbindung ist über den ca. 20 Meter entfernten Bahnhof Hasselborn sowie naheliegende Buslinien gegeben. Das Gebäude befindet sich laut Gutachten in einem vernachlässigten und modernisierungsbedürftigen Allgemeinzustand mit gravierendem Sanierungs- und Beseitigungsstau. Wesentliche Bauteile wie Dach, Fenster, Haustüren, die Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1993 sowie die sanitären und elektrischen Anlagen entsprechen nicht mehr dem zeitgemäßen Standard. Zudem wurden akute Bauschäden festgestellt: Ein unbehandelter Leitungswasserschaden im Obergeschoss mit unklarem Schadensausmaß, sichtbare Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall im Erdgeschoss sowie Feuchteschäden am Garagengebäude infolge undichter Dacheindeckung. Auf dem Grundstück und im Gebäude lagert zudem erheblicher Unrat, der eine aufwendige Entsorgung erfordert. Rechtlich ist das Grundstück als baureifes Land im Innenbereich nach § 34 BauGB eingestuft. Das Baulastenverzeichnis ist lastenfrei; in Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Nicht eingetragene Lasten oder Rechte sind nicht bekannt. Altlastenverdachtsmomente wurden nicht festgestellt, wobei Altlastenfreiheit unterstellt wird. Zu beachten ist, dass Erschließungsbeiträge in Höhe von rd. 2.200,00 € offen und per Bescheid zugestellt sind. Das Objekt ist derzeit unbewohnt und steht leer. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 05.03.2026 auf 135.000,00 € festgesetzt, resultierend aus einem gewichteten Mittel des Sachwerts (138.000,00 € mit Gewicht 1,00) und des Ertragswerts (127.000,00 € mit Gewicht 0,40). Wegen des Umfangs der baulichen Mängel kann laut Gutachter selbst eine Liquidation nicht kategorisch ausgeschlossen werden. Für Investoren stellt der Erwerb eine spekulative Sanierungsaufgabe dar, die fundiertes technisches Fachwissen und ausreichende finanzielle Puffer erfordert.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Wohnhaus mit Garagengebäude Ansprechpartner: Mangold Immobilien, Wetzlarer Str. 7a, 35260 Stadtallendorf, Telefon: 06428 4474707, Fax: 06428 4474708, E-Mail: MIM-Management@gmx.de

Hinweise zur Datenlage

Vollständige und konsistente Beleglage mit Gutachten, amtlicher Bekanntmachung, ZVG-Deckseite und Kurzexposé. Das Gutachten basiert auf einer vollständigen Ortsbesichtigung inklusive Innenbesichtigung vom 05.03.2026.
Fundierte Zustandsbeschreibung auf Grundlage einer Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen am 05.03.2026.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0091 K 0037/2025
Amtsgericht: Wetzlar
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 30.11.2026 · 11:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1961

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 135.000 €
Wohnfläche: 132 m²
Nutzfläche: 66 m²
Grundstücksfläche: 1.120 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.120 m²
Bodenrichtwert: 85 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 95.200 €1.120 m² × 85 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bahnhofstraße
Hausnummer: 9
PLZ: 35647
Ort: Waldsolms
Stadtteil: Hasselborn

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.023 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 132 m² Wohnfläche · Baujahr 1961 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.026 €/m²Median · 19 Fälle
Spanne	604 – 1.250 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	0 % unter dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.026 €/m²Median · 19 Fälle

Spanne: 604 – 1.250 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: 0 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	19 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 14 der 19 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 19 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 14 der 19 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1961Gruppe 1958
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 132 m²Gruppe 141 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,74 – 7,28 €/m² im Monat, typisch 6,70 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

18 von 19 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 14,0 km entfernt (Nauborn) — 1.148 €/m², Baujahr 1965, durchschnittlich, 230 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hofstraße, Sechshelden	Einfamilienhaus, unbebautes Grundstück	—	321 m²	unbewertet	81.100 €	253 €	22.07.2026	40,0 km
Annelise-Deusing-Weg, Herbornseelbach	Einfamilienhaus, Garage	1970	355 m²	stark sanierungsbedürftig	109.000 €	307 €	22.10.2026	35,0 km
Hauptstraße, Fleisbach	Einfamilienhaus, Garage	1700	177 m²	stark sanierungsbedürftig	77.000 €	435 €	10.12.2026	30,0 km
Waldstraße, Eisemroth	Einfamilienhaus	1965	209 m²	sanierungsbedürftig	109.000 €	523 €	17.12.2026	35,0 km
Hornbergstraße, Simmersbach	Einfamilienhaus	1900	146 m²	stark sanierungsbedürftig	80.000 €	548 €	25.11.2026	45,0 km
Hornbergstraße, Simmersbach	Einfamilienhaus	1900	141 m²	sanierungsbedürftig	93.000 €	660 €	25.11.2026	45,0 km
Dammweg, Allendorf	Einfamilienhaus, Garage	1963	303 m²	renovierungsbedürftig / einfach	234.000 €	772 €	29.10.2026	25,0 km
Siechhofstr., Niedergirmes	Einfamilienhaus	—	140 m²	unbewertet	115.500 €	825 €	24.06.2026	unbekannt
Burger Landstraße, Herborn	Einfamilienhaus	—	67 m²	unbewertet	69.000 €	1.026 €	11.06.2026	unbekannt
Auf dem Berg, Hörbach	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1950	85 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	1.071 €	08.10.2026	35,0 km
Walther-Rathenau-Straße, Herborn	Doppelhaushälfte	—	191 m²	unbewertet	218.000 €	1.141 €	21.05.2026	unbekannt
Hohelindstr., Nauborn	Zweifamilienhaus	1965	230 m²	durchschnittlich	264.000 €	1.148 €	26.10.2026	14,0 km
Hauptstraße, Fleisbach	Einfamilienhaus, Garage	—	65 m²	unbewertet	77.000 €	1.184 €	23.07.2026	30,0 km
Bergstr., Blasbach	Einfamilienhaus	1920	84 m²	sanierungsbedürftig	110.500 €	1.315 €	02.09.2026	25,0 km
Seltersweg, Steinbrücken	Zweifamilienhaus	2024	221 m²	sanierungsbedürftig	295.000 €	1.335 €	03.02.2027	50,0 km
Hermannsteiner Straße, Aßlar	Wohnhaus mit Anbau und einer Fertiggarage	1925	140 m²	durchschnittlich	244.000 €	1.743 €	01.02.2027	20,0 km
Auf dem Gleichen, Sinn	Einfamilienhaus, Garage	1958	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	230.000 €	2.190 €	12.11.2026	30,0 km
Talsweg, Garbenheim	Einfamilienhaus	1963	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	194.000 €	2.425 €	16.11.2026	18,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 21

Bodenrichtwert: 85 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.120 m²
Anteiliger Bodenwert: 95.200 €
Verkehrswert: 135.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,42
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 39.800 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 21 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert95.200 €

Gebäude / Wohnung39.800 €

Verkehrswert135.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 1.120 m² Gesamtgrundstück = 1.120 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.120 m² × 85 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 121 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 121 €/m² / 85 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 135.000 € − 95.200 € = 39.800 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lahn-Dill-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart