TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Wassenberg, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt in Wassenberg-Myhl ist ein Zweifamilienhaus mit Anbau, Garage und Gartenhaus, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 360.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein informatives Ertragswertverfahren. Der Bodenrichtwert für die Lage beträgt 220 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2025. Das Objekt steht derzeit leer. Die Wohnfläche des Zweifamilienhauses beträgt laut Gutachten 175 m² (EG: 119 m², OG: 56 m²), ergänzt durch 55 m² Nutzfläche für Garage und Gartenhaus. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 15.222 EUR geschätzt, was bei vollständiger Vermietung eine Bruttorendite von ca. 4,23 % ergeben würde. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Marktmieten für die einzelnen Wohneinheiten und Stellplätze liegt vor. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als altersentsprechend bis leicht unterdurchschnittlich beschrieben. Es besteht ein deutlicher Modernisierungsstau, insbesondere in der Erdgeschosswohnung, sowie zahlreiche Bauschäden und -mängel wie Risse in Putz und Mauerwerk, Auffeuchtungen, Beschädigungen an Türen und Belägen sowie ein vernachlässigter Garten. Die Öl-Niedertemperaturheizung aus dem Jahr 1987 ist wirtschaftlich überaltert, und es sind noch einfachverglaste Fenster vorhanden. Ein Energieausweis vom 30.10.2024 liegt vor. Der Gutachter hatte lediglich teilweisen Innenzugang zum Objekt, und die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Die Angaben zu Bauschäden und -mängeln basieren auf einer reinen Inaugenscheinnahme und zerstörungsfreien Untersuchung. Es wurden keine vertiefenden Untersuchungen zu Baugrund, Statik, Schadstoffen oder Feuchtigkeitsursachen durchgeführt. Die im Gutachten angesetzten Wertabschläge für Bauschäden und -mängel stellen modellbedingte Schätzungen dar und sind keine detaillierten Kostenkalkulationen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Einträge, und eine Wohnungsbindung liegt nicht vor. Vor einem Gebot sollten die tatsächlichen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten detailliert ermittelt, die technischen Anlagen geprüft und die vollständigen Gutachtenunterlagen eingesehen werden, um alle Risiken und das Investitionsvolumen präzise zu bewerten.