ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Wenzenbach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Goethestraße 3 in 93173 Wenzenbach umfasst ein Zweifamilienwohnhaus auf einem 973 m² großen Grundstück (Flurstück 430/43). Wenzenbach stellt eine beliebte Wohngemeinde rund 9 km nordöstlich von Regensburg dar. Das Anwesen liegt in einem ruhigen Wohngebiet nach § 34 BauGB (Allgemeines Wohngebiet) mit guter örtlicher Infrastruktur und Anbindung an die B 16, von der laut Sachverständigengutachten kaum Lärmimmissionen ausgehen. Das Wohnhaus wurde 1963 in Massivbauweise errichtet, 1973 nach Süden erweitert und 1979 um eine überdachte Terrasse ergänzt. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 179 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung mit rund 94 m² und eine Dachgeschosswohnung mit rund 85 m². Die Erdgeschosswohnung wurde nach dem Erwerb 2016/2017 modernisiert (Kunststofffenster mit Rollläden, Fußbodenheizung, neues Badezimmer und neue Bodenbeläge). Das Dachgeschoss und der Spitzboden konnten vor Ort nicht besichtigt werden; dort wird ein überwiegend baujahrestypischer Erhaltungszustand vermutet. Auf dem Grundstück befinden sich zudem ein ca. 2023 massiv umgebautes Nebengebäude (als kleine Einliegerwohnung genutzt, Fassade noch unfertig) sowie ein Holzgartenhaus mit Wellasbesteindeckung. Die Gartenanlage wirkt insgesamt vernachlässigt. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II unbelastet (lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk ist eingetragen; ein historischer Erbbaurechtsvermerk im Bestandsverzeichnis besteht laut Recherchen nicht mehr). Wertrelevant sind jedoch die ungeklärte Baugenehmigung für das Wohn-Nebengebäude, ein im Gutachten erwähnter Überbau sowie der geschätzte Instandhaltungs- und Sanierungsstau, der im Sachwertverfahren mit einem Abschlag von 15 % (-130.283,67 EUR) berücksichtigt wurde. Die Beheizung des Wohnhauses erfolgt über eine Buderus-Gastherme (ca. 2017), das Nebengebäude verfügt über eine elektrische Deckenheizung. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der festgesetzte Verkehrswert von 740.000,00 EUR wird maßgeblich durch den hohen Bodenwert von 572.000,00 EUR gestützt. Für Erwerber bietet sich ein werthaltiges Grundstück mit Substanzpotenzial, sofern entsprechende Budgets für die Beseitigung des Instandhaltungsstaus und die baurechtliche Nachgenehmigung eingeplant werden.