ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Wetzlar, Hessen

Das Objekt, bestehend aus einem Zweifamilienwohnhaus und einer Garage als ehemaliger Scheune, wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten. Der vom Amtsgericht festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 264.000 €. Dieser Wert setzt sich aus einem Teilwert von 245.000 € für das Wohnhaus (Flurstück 115/3, 291 m² Grundstücksfläche) und 19.000 € für die Garage (Flurstück 115/4, 60 m² Grundstücksfläche) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär auf Basis des Ertragswertverfahrens, wobei für das Wohnhaus auch ein Sachwert von 244.000 € ermittelt wurde. Für die Garage wurde der Ertragswert durch einen Vergleichswert plausibilisiert. Der Bodenrichtwert für die Zone beträgt 120 €/m² zum Stichtag 01.01.2022. Das Zweifamilienwohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 230 m² und wird von zwei Familien genutzt. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 15.504 € (1.292 €/Monat), während die marktübliche Miete auf 15.738 € (1.311,50 €/Monat) geschätzt wird, was ein geringes Mietsteigerungspotenzial von 19,50 €/Monat impliziert. Die Garage wird von den Bewohnern des Vorderhauses als Abstellfläche eigengenutzt, könnte aber marktüblich 150 €/Monat erzielen. Das Wohnhaus wurde ca. 1950 erbaut und 1965 erweitert, die Garage stammt vermutlich aus den frühen 1900er Jahren. Der allgemeine Zustand des Wohnhauses wird als befriedigend bis ausreichend beschrieben, wobei Renovierungs-, Erhaltungs- und Herstellungsarbeiten für eine nachhaltige Nutzung erforderlich sind. Im Keller wurden typische Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Die Garage befindet sich in einem baualtersbedingt ausreichenden bis mangelhaften Zustand. Für beide Objekte liegt kein Energieausweis vor, und das Wohnhaus besitzt keine Wärmedämmung entsprechend dem Baujahr. Die Heizungsanlage des Wohnhauses (Gasheizung) war zum Zeitpunkt der Besichtigung außer Betrieb. Der Gutachter konnte die Wohnung im Obergeschoss des Zweifamilienhauses sowie die Dachfläche nicht besichtigen, was zu einem Sicherheitsabschlag von 10.000 € im Verkehrswert führte. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die Angaben basieren teilweise auf Unterlagen und mündlichen Auskünften. Die Garage ist nicht erschlossen, und eine dingliche Sicherung der Zuwegung ist nicht im Grundbuch eingetragen, was ein erhebliches Risiko darstellt. Baulasten sind für keines der Grundstücke eingetragen, und Altlasten sind laut RP Gießen nicht bekannt. Ein interner Konflikt im Gutachten besteht bezüglich der Ist-Miete der EG-Wohnung, die einerseits mit 700 €/Monat angegeben, andererseits mit 590 €/Monat in der Ertragswertberechnung verwendet wird. Vor einem Gebot sind eine umfassende Innenbesichtigung der OG-Wohnung und der Garage, eine detaillierte Prüfung der Erschließung und Zuwegung der Garage sowie eine genaue Einschätzung des Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfs unerlässlich. Das fehlende Energieeffizienznachweis und die alte Bausubstanz erfordern eine genaue Kalkulation der zukünftigen Energiekosten und Sanierungsinvestitionen.