ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Wolfenbüttel, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung in der Straße Am Pfingstanger 61 in 38304 Wolfenbüttel. Das Grundstück umfasst 428 m² und liegt in einem ruhigen Wohngebiet an einer schwach frequentierten Nebenstraße. Das Wohnhaus wurde 1972 errichtet, 1993 um den Dachgeschossausbau erweitert und weist eine Gesamtwohnfläche von rund 169 m² auf (Erdgeschoss ca. 88 m², Dachgeschoss ca. 81 m²). Das Tragwerk besteht im Untergeschoss aus Massivbauweise und im Erdgeschoss aus Holzkonstruktion, versehen mit einem Wärmedämmverbundsystem und einem blechgedeckten Satteldach. Der Sachverständige bescheinigt dem Wohnhaus einen guten baulichen Zustand mit zeitgemäßer Ausstattung. Die Modernisierung der Erdgeschosswohnung ist weitgehend abgeschlossen, und Beheizung sowie Warmwasserversorgung erfolgen über eine Gaszentralheizung in Kombination mit dezentraler Warmwasserbereitung. Als Schwachpunkt zeigen sich die Außenanlagen: Das massive Garagengebäude besitzt kein Tor, Wege- und Hofflächen sind mit unebenem Pflaster belegt und bedürfen der Überarbeitung, und der Ziergarten ist unvollendet. Hierfür setzte das Gutachten einen pauschalen Wertabschlag von 20.000 € an. Das Grundbuch weist in Abteilung II keine dauerhaften Belastungen oder Dienstbarkeiten auf; der eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk erlischt mit Zuschlag. Das Altlastenkataster weist keine bekannten Verunreinigungen aus, und das Baulastenverzeichnis ist unbelastet. Das Objekt wird gegenwärtig im Erdgeschoss vom Schuldner und im Dachgeschoss von dessen Mutter bewohnt; fremde Mietverhältnisse bestehen nicht. Der am 02.07.2025 ermittelte und gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 480.000 €, abgeleitet aus dem Sachwertverfahren (Bodenwert 111.280 €, Sachwert der baulichen Anlagen 428.113 €). Ein Erwerb bietet eine solide Substanz in gewachsener Wohnlage, setzt jedoch die Bereitschaft voraus, die ausstehenden Fertigstellungsarbeiten an den Außenanlagen zu übernehmen und die Besitzübergabe der derzeit eigengenutzten Einheiten abzuwickeln.