ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein freistehendes, ca. 1980 errichtetes Zweifamilienhaus in Massivbauweise am Damaschkeweg 94 im Wuppertaler Ortsteil Uellendahl-Katernberg. Das Hanggrundstück umfasst 678 m² Fläche (Flurstück 155), hinzu kommt ein 23 m² großes Flurstück (569) als Zuwegung. Die Umgebung ist durch offene, zweigeschossige Wohnbebauung geprägt; Einrichtungen des täglichen Bedarfs und das Stadtzentrum Wuppertal liegen rund zwei bis vier Kilometer entfernt. Das Gebäude erstreckt sich über zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss unter einem Pfettendach mit Mansarddachform und Betondachpfannen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 322 m² und gliedert sich in zwei eigenständige Einheiten ohne gemeinsames Treppenhaus: Wohnung 1 (Maisonette im 2. und 1. Untergeschoss) weist rund 103 m² Wohnfläche auf, Wohnung 2 (Maisonette im Erd- und Dachgeschoss) umfasst ca. 219 m². Zur gehobenen Ausstattung gehören zwei Kamine (einer davon mit geschlossener Brennkammer), eine Vier-Personen-Sauna, großzügige Terrassen auf den Flachdächern der Garagen sowie ein Gartenpavillon. Wesentlicher technischer Pluspunkt ist die im Jahr 2022 neu installierte Wärmepumpe mit Fußbodenheizung im gesamten Haus. Dem steht ein punktueller Sanierungsbedarf gegenüber: An der Unterseite des Balkons im 1. Untergeschoss bestehen erhebliche Durchfeuchtungen (Instandsetzungsaufwand 5.000 €), im 2. Untergeschoss zeigen sich an der Tür zur Doppelgarage Feuchteschäden mit Putzabplatzungen, und Teile der ursprünglichen Holzrahmenfenster sind verwittert. Rechtlich ist die Immobilie erheblich vorbelastet: In Abteilung II des Grundbuchs ist unter laufender Nummer 7 ein lebenslanges Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB an allen Räumen des Anwesens für eine 77-jährige Berechtigte eingetragen, dessen Wertminderung von der Gutachterin auf 132.000 € beziffert wurde. Zudem bestehen Dienstbarkeiten für Rohrleitungen und eine Wasserversorgungsleitung. Die Zuwegung über den Damaschkeweg ist als Privatstraße über eine Baulast gesichert, woraus anteilige Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten resultieren; bei einem späteren städtischen Ausbau könnten zudem Erschließungsbeiträge anfallen. Das Amtsgericht Wuppertal hat den Gesamtwert auf 569.000 € festgesetzt (568.000 € für das Hauptgrundstück und 1.000 € für die Wegeparzelle), basierend auf einem primär angewandten Vergleichswertverfahren (unterstützend Sachwertverfahren 588.000 €). Bietinteressenten müssen zwingend vor dem Termin klären, ob das Wohnungsrecht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt oder erlischt, da hiervon die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Erwerbs vollumfänglich abhängt.