ZwangsversteigerungReihenhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist ein Reiheneinfamilienhaus mit Doppelgarage in Duisburg-Kaldenhausen, welches auf einem 318 m² großen Erbbaurechtsgrundstück aus dem Jahr 1987 errichtet wurde. Der amtliche Verkehrswert gemäß § 74a ZVG wurde auf 249.700 € festgesetzt. Dieser Wert unterstellt, dass der Erbbauzins in der Zwangsversteigerung untergeht. Ein 'Barpreis' von 197.500 € wird für den Fall ausgewiesen, dass die Erbbauzinsreallast nicht untergeht. Die Bewertung erfolgte primär im Sachwertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren für den Bodenwert. Ein Marktanpassungsfaktor von 1,31 wurde angewendet. Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts beträgt 3.900 €. Das Objekt wird augenscheinlich eigengenutzt; Angaben zu Mieteinnahmen liegen nicht vor. Die Wohnfläche des Reiheneinfamilienhauses ist unbekannt, da keine Bauakte existiert und eine Innenbesichtigung nicht möglich war. Die Doppelgarage im hinteren Grundstücksbereich hat einen Zeitwert von 12.000 €. Der bauliche Zustand wird äußerlich als baujahrs-, objekt- und nutzungstypisch eingestuft, wobei keine nennenswerten Schäden oder Mängel von außen festgestellt werden konnten. Es wird jedoch unterstellt, dass die Immobilie stets instand gehalten wurde. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt, und es wird angenommen, dass das Gebäude aufgrund seines Baujahres die aktuellen Anforderungen des GEG nicht erfüllt, was zu nicht kalkulierten Kosten für energetische Sanierungen führen kann. Die Heizungsanlage ist unbekannt. Dem Gutachter war eine Innenbesichtigung nicht möglich, und das Grundstück konnte von der Straße aus nicht eingesehen werden. Die Bewertung basiert daher ausschließlich auf dem äußeren Eindruck, vorhandenen behördlichen Unterlagen, Luftbildaufnahmen und telefonischen Auskünften. Haustechnische Einrichtungen wurden keiner Funktionsprüfung unterzogen, und es wurden keine Baustoff- oder Bauteilprüfungen durchgeführt. Erhebliche Abweichungen vom unterstellten Zustand sind daher nicht auszuschließen. Rechtlich handelt es sich um ein Erbbaurecht mit einer Restlaufzeit von 60 Jahren. Die Zustimmung des Eigentümers (Stadt Duisburg) ist zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts erforderlich, was mit einem Abschlag von 4.000 € im Gutachten berücksichtigt wurde. Ein dinglich gesicherter Erbbauzins von 1.567,22 € jährlich sowie eine Vormerkung zur Sicherung eines erhöhten Erbbauzinses (740,62 € jährlich) sind im Grundbuch eingetragen. Zudem besteht ein Wohnungsrecht, das in der Wertermittlung unberücksichtigt blieb, und eine Baulast für Geh- und Fahrrechte, die als nicht wertbeeinflussend eingestuft wurde. Vor einem Gebot sind das vollständige Gutachten und alle Anlagen detailliert zu prüfen, insbesondere der tatsächliche Innenzustand, die energetische Situation und die Auswirkungen des Wohnungsrechts sowie der Zustimmungserfordernisse.