ZwangsversteigerungReihenhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das im Jahr 1907 in Duisburg-Friemersheim errichtete, zweigeschossige Reihenhaus befindet sich in der Rheingoldstraße 40. Das Grundstück besitzt eine Gesamtgröße von 374 m², wovon 210 m² auf das Hausgrundstück und 164 m² auf den angrenzenden Hausgarten entfallen. Die Wohnlage wird gemäß der Duisburger Wohnlagenkarte als 'mittel' eingestuft. Die Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind als gut zu bewerten: Eine Bushaltestelle liegt direkt vor der Tür, und der Bahnhof Duisburg-Rheinhausen ist in nur ca. 0,6 km erreichbar. Zu berücksichtigen ist allerdings eine überdurchschnittliche Immissionsbelastung durch Straßen- und Schienenverkehr, die Lärmwerte von bis zu 74 dB(A) erreichen kann. Das Gebäude wurde in Massivbauweise mit Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 135 m², wurde jedoch mangels aktueller Aufmaße nur überschlägig anhand historischer Unterlagen ermittelt. Während das Erd- und Obergeschoss eigengenutzt sind und besichtigt werden konnten, war das vermietete Dachgeschoss für den Gutachter nicht zugänglich. Der bauliche Zustand wird als mäßig beschrieben. Es besteht ein deutlicher Instandhaltungsstau sowie Renovierungs- und Modernisierungsbedarf (die Gasheizung stammt beispielsweise aus dem Jahr 1992). Zu den sichtbaren Bauschäden gehören Risse in der Fassade, eine schadhafte und abgesackte Terrasse sowie Feuchtigkeit im Kellermauerwerk. Zudem besteht beim Schuppen der Verdacht auf asbesthaltige Faserzementplatten. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es bestehen keine Baulasten oder Denkmalschutzauflagen. Ein wesentliches Risiko für den Erwerber ist das unbesichtigte Dachgeschoss. Das Gutachten unterstellt hier Fiktion der Schadensfreiheit, was vor Ort abweichen kann. Die Bruttomiete für das DG wurde mit monatlich 452,70 € angegeben, konnte jedoch nicht unabhängig überprüft werden. Der Gutachter hat für die offensichtlichen Schäden eine pauschale Wertminderung von 5.000,00 € in Abzug gebracht. Zusammenfassend handelt es sich um eine klassische 'Value-Add'-Immobilie. Durch gezielte Sanierungsmaßnahmen an Fassade, Keller und Heizung sowie einer eventuellen Neuvermietung lässt sich hier nachhaltiges Potenzial heben. Angesichts der unbesichtigten Flächen und des Modernisierungsbedarfs sollten Bieter jedoch einen entsprechenden Sicherheitsabschlag einkalkulieren.