ZwangsversteigerungReihenhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1998 erbautes, zweigeschossiges Reihenendhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Kriechkeller sowie einer separaten Fertiggarage in Herne, Ortsteil Wanne (Knappenstraße 12a). Das zugehörige Flurstück 582 umfasst 361 m²; hinzu kommt ein 1/19 Miteigentumsanteil am Flurstück 581 (153 m² Wegefläche). Das Umfeld ist von aufgelockerter, zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar, die Anbindung an den ÖPNV und die Autobahn A 42 ist gut. Der Gutachterausschuss stuft die Lage als mittlere bis gute Wohnlage ein. Das Gebäude bietet laut Bauakte rund 125 m² Wohnfläche, verteilt auf eine Wohnküche, Gäste-WC, Diele, Hauswirtschaftsraum und Abstellraum im Erdgeschoss, drei Zimmer, Flur und Badezimmer im Obergeschoss sowie ein Studio mit Haustechnikraum im ausgebauten Dachgeschoss. Das Wohnhaus präsentiert sich von außen weitgehend baujahresgemäß mit Klinkervorsatzschale, isolierverglasten Kunststofffenstern und Satteldach. Der Gartenbereich sowie die Garage sind jedoch stark verwachsen, verwahrlost und das Garagentor ließ sich aufgrund des dichten Bewuchses nicht öffnen. Eine Innenbesichtigung des Wohnhauses und der Garage wurde dem Gutachterausschuss durch den Eigentümer nicht ermöglicht. Der Zustand des Gebäudeinneren sowie die Haustechnik (Heizung, Elektro, Sanitär) konnten daher nicht überprüft werden. Als sichtbare Mängel wurden unter anderem defekte Rollläden und ein schadhaftes Entlüftungsrohr vermerkt. Der Gutachter berücksichtigte im Sach- und Vergleichswertverfahren einen pauschalen Erfahrungswertabschlag von 20.000 € für Mängel sowie einen Sicherheitsabschlag von circa 10 % auf den Vergleichswert wegen des erhöhten Investitionsrisikos. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 335.000,00 €, wovon 331.329,00 € auf das Hausgrundstück und 3.671,00 € auf den Miteigentumsanteil am Weg entfallen. Das Objekt kommt primär für Bietinteressenten mit handwerklicher Erfahrung oder ausreichendem Sanierungspuffer in Betracht, die das erhebliche Bieterrisiko des unbekannten Innenzustands einkalkulieren.