TeilungsversteigerungReihenhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Einfamilienreihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem nicht unterkellerten Flachdachanbau in Köln-Mauenheim (Guntherstraße 167). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 222 m² und liegt in der historischen Nibelungensiedlung, einer ruhigen und familienfreundlichen Wohnlage. Die Wohnfläche beträgt ca. 165 m², verteilt auf Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Das Gebäude wurde Mitte der 1920er Jahre errichtet und im Laufe der Jahre teilweise modernisiert (u.a. Fenster, Heizung, Bäder). Der bauliche Zustand des Hauses wird im Gutachten als überwiegend mäßig beschrieben. Es besteht ein erheblicher Renovierungs- und Fertigstellungsbedarf. Zu den wesentlichen Mängeln gehören Feuchtigkeitserscheinungen im Kellergeschoss, unfertige Elektroinstallationen und Fensterumrandungen im Dachgeschoss sowie ein möglicher Holzwurmbefall an den Dachbalken. Zudem ist der rückwärtige Garten verwildert. Der Gutachter hat für diese Schäden und Mängel einen pauschalen Abschlag von 40.000 € im Sach- und Ertragswertverfahren berücksichtigt. Rechtlich ist das Grundstück fiktiv lastenfrei zu bewerten. Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht ist erloschen, da die Berechtigte verstorben ist. Es bestehen keine Baulasten oder Denkmalschutzauflagen. Zu den Lageeigenschaften gehört eine Lärmbelastung durch den nahegelegenen Schienenverkehr (Lärmpegel bis zu 64 dB(A)) sowie sehr eingeschränkte Parkmöglichkeiten in der Guntherstraße. Fazit: Für private Eigennutzer mit handwerklichem Geschick oder für Bauträger stellt dieses leerstehende Reihenmittelhaus ein interessantes Projekt dar. Die Lage in Köln-Mauenheim ist nachgefragt, und die erzielbare Marktmiete wird auf 12,00 €/m² geschätzt. Bieter sollten jedoch eine detaillierte Kostenschätzung für die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden und der Elektrik einholen, um das finanzielle Risiko zu begrenzen.