ZwangsversteigerungReihenhaus in Langerwehe, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt in der Beethovenstraße 26 im Ortsteil Obergeich der Gemeinde Langerwehe umfasst ein beidseitig angebautes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit integrierter PKW-Garage auf einem 1.217 m² großen Grundstück (Gutachten S. 4, 8). Das Grundstück weist einen langgestreckten Zuschnitt auf und verfügt neben der straßenseitigen Erschließung über eine praktische rückwärtige Zufahrt via Wirtschaftsweg (Gutachten S. 6). Die Wohnlage im Ortskern ist dörflich-ländlich geprägt und als durchschnittlich einzustufen; der vordere Teil liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), während der hintere Teil planungsrechtlich dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen ist (Gutachten S. 8). Das Wohnhaus setzt sich aus einem zweigeschossigen Vorderhaus mit nicht ausgebautem Satteldach sowie einem teils ein- und teils zweigeschossigen Hinterhaus zusammen; ein ehemaliger Innenhof wurde überdacht und ausgebaut (Gutachten S. 8). Bei einem Aufmaß ergab sich eine Wohnfläche von 233,54 m² (Gutachten S. 18). Das Gebäude befindet sich laut Gutachter in einem stark vernachlässigten Zustand (Gutachten S. 12). Gravierende Mängel umfassen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel im Wohn- und Kellerbereich, korrodierte Stahlträger der Keller-Kappendecke, Undichtigkeiten an Flachdächern und Dachentwässerungen sowie eine überalterte Ölheizung von 1993 (Gutachten S. 11–13). Der Grundriss ist verwinkelt, bietet Durchgangszimmer/-bäder und weist teils unzureichende lichte Raumhöhen von lediglich 1,99 m im Obergeschoss auf (Gutachten S. 13). In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Dauerlasten wie Wohnrechte oder Nießbrauch eingetragen; Baulasten sowie Altlastenverdachtsmomente wurden amtlich verneint (Gutachten S. 5, 7, 21). Ein wesentliches rechtliches und planerisches Risiko stellt das Fehlen jedweder baubehördlicher Genehmigungsakten bei der Gemeinde Langerwehe und dem Kreis Düren dar (Gutachten S. 9). Zudem ist das Gebäude stark vermüllt und durch tierische Exkremente verunreinigt (Gutachten S. 13). Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 203.000 € (abgeleitet aus dem Sachwertverfahren) bietet die Immobilie eine solide Flächensubstanz auf großem Areal. Aufgrund des enormen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfs empfiehlt sich das Objekt jedoch ausschließlich für Sanierungsexperten, die bereit sind, das baurechtliche Aktenmanko sowie den hohen Kostenaufwand abzufedern.