ZwangsversteigerungReihenhaus in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Objekt ist ein im Jahr 1998 in konventioneller Massivbauweise errichtetes Reihenendhaus mit einer im Jahr 2017 angebauten Fertiggarage. Es befindet sich auf einem 295 m² großen, rechteckigen Grundstück im ruhigen Ortsteil Alt-Marl (Vollrathskamp 15A, 45768 Marl). Die Wohnlage wird im Gutachten als gut und ruhig eingestuft, da es sich um eine Seitenstraße ohne Durchgangsverkehr handelt. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs sind fußläufig erreichbar. Die Wohnfläche beträgt laut Wohnflächenberechnung 103,56 m², verteilt auf ein Erdgeschoss mit Wohn- und Essbereich, Küche, Gäste-WC und Terrasse sowie ein Obergeschoss mit drei Schlafzimmern und einem Badezimmer. Das Gebäude ist zudem teilweise unterkellert. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird von außen als bauzeittypisch und durchschnittlich beschrieben. Ein nennenswerter Unterhaltungsstau im Außenbereich konnte nicht festgestellt werden. Die Außenwände bestehen aus Kalksandstein mit einer 6 cm starken Kerndämmung und einer roten Verblendfassade. Das Dach ist als einhüftiges Satteldach mit einer 14 cm starken Zwischensparrendämmung ausgeführt. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Heizungsanlage aus dem Jahr 1997, die sich dem Ende ihrer technischen Lebensdauer nähert. Ein Energieausweis lag zum Bewertungsstichtag nicht vor. Ein erhebliches Risiko für potenzielle Erwerber stellt die verweigerte Innenbesichtigung durch die Eigentümerin dar. Der Gutachter musste den Ausstattungsstandard und den Zustand der Innenräume auf Basis des äußeren Anscheins schätzen. Zum Ausgleich dieses Risikos wurde ein Sicherheitsabschlag von 10 % auf den vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen (entspricht ca. 20.000 €) vorgenommen. Da das Objekt augenscheinlich von der Eigentümerin selbst genutzt wird, muss nach dem Zuschlag mit einem potenziellen Räumungsverfahren gerechnet werden. Grundbuchliche Belastungen in Abteilung II und III sowie Altlasten oder Baulasten sind nicht wertmindernd zu berücksichtigen. Aus Investorensicht bietet dieses Reihenendhaus aufgrund seiner hervorragenden Mikrolage in Alt-Marl und der soliden Grundsubstanz ein attraktives Potenzial. Der gerundete Verkehrswert von 297.000 € berücksichtigt bereits den großzügigen Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung. Investoren sollten diesen Abschlag als finanziellen Puffer für anstehende Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere den absehbaren Austausch der Heizungsanlage, nutzen. Das Objekt eignet sich nach erfolgreicher Räumung sowohl zur profitablen Neuvermietung als auch für den gewinnbringenden Weiterverkauf an Eigennutzer.