KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Reihenhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1992 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein im Jahr 1992 erbautes, voll unterkellertes, 1,5-geschossiges Reihenendhaus mit Garage in Moers-Asberg (Marc-Aurel-Straße 1). Die Immobilie umfasst eine Wohnfläche von ca. 124 m² auf einem 251 m² großen Grundstück (bestehend aus den Flurstücken 1942 und 1876). Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 320.000,00 € und basiert auf dem Sachwertverfahren. Zum Ortstermin wurde kein Zugang gewährt, sodass die Bewertung ausschließlich nach Aktenlage und Außenbesichtigung erfolgte; der Gutachter hat hierfür einen 5 %igen Sicherheitsabschlag vorgenommen. Das Objekt wird augenscheinlich vom Eigentümer selbst bewohnt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 55 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Reihenendhaus bietet eine solide Substanz in ruhiger Lage von Moers-Asberg und eignet sich vor allem für Eigennutzer sowie renditeorientierte Entwickler nach erfolgter Modernisierung. Da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, sollten Bieter vor Gebotsabgabe ein angemessenes Sicherheitsbudget für unvorhersehbare Instandsetzungen im Innenbereich und energetische Sanierungen einkalkulieren. Unter Berücksichtigung des Verkehrswertes von 320.000,00 € stellt das Objekt bei konservativer Bietstrategie eine werthaltige Erwerbsgelegenheit dar.

Chancen

7

Solide Massivbauweise aus dem Baujahr 1992 mit Klinker- und Kunstschieferfassade sowie Vollunterkellerung.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Marc-Aurel-Straße 1 in 47441 Moers-Asberg besteht aus einem 1,5-geschossigen, einseitig angebauten Reihenendhaus nebst Garage auf einem insgesamt 251 m² großen Grundstück (Flurstücke 1942 und 1876). Die Wohnlage ist als normal einzustufen; die Immobilie liegt an einer verkehrsberuhigten Spielstraße mit geringem Anliegerverkehr. Schulen, Kindergärten und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in wenigen Minuten erreichbar. Das Wohnhaus wurde ca. 1992 in Massivbauweise errichtet (Schlussabnahme 30.06.1992) und 2007 durch eine genehmigte Dachgaube erweitert (Schlussabnahme 17.09.2009). Die ursprüngliche Wohnfläche wird in der Bauakte mit ca. 124 m² angegeben; die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 198 m² beim Wohnhaus sowie 27 m² bei der Garage. Von außen zeigt das Anwesen einen vernachlässigten Unterhaltungszustand, unter anderem an der morschen Eingangsüberdachung und dem zugewachsenen Vorgarten. Eine Innenbesichtigung wurde dem Gutachter verwehrt, sodass über den Ausbauzustand und eventuelle Bauschäden im Gebäudeinneren keine gesicherten Feststellungen getroffen werden konnten. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei: In Abteilung II des Grundbuchs sind keine Belastungen eingetragen, das Baulastenverzeichnis ist unbelastet und eine frühere Wohnungsbindungsförderung endete bereits im Jahr 2007. Auch das Altlastenkataster weist keine Verdachtsmomente aus; Bergbaueinwirkungen aus Steinkohleabbau ruhen seit vor 1969. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 320.000,00 € festgesetzt, wobei ein 5 %iger Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung vorgenommen wurde (Aufteilung: 317.700,00 € für Flurstück 1942 und 2.300,00 € für Flurstück 1876). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Immobilie eine solide Basis in gefragter Wohnlage. Aufgrund des Zutrittsverbots und der Eigennutzung durch den Eigentümer müssen jedoch finanzielle und zeitliche Puffer für etwaige Räumungsmaßnahmen und umfassende Innenrenovierungen eingeplant werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten ist das Grundstück mit einem Reihenendhaus 1 1/2 - geschossig , unterkellert, und einer Garage, Baujahr 1992, bebaut. Wohnfläche ca. 124 qm. Es fand keine Innenbesichtigung statt. Die Flurstücke 1942 und 1876 bilden eine wirtschaftliche Einheit. Ansprechpartner: Deutsche Bank AG, Sachsenstraße 11, 20097 Hamburg Frau Krebs - Telefon Nr- 040/3701-3614

Hinweise zur Datenlage

Vollständige Aktenlage inklusive amtlicher Bekanntmachung, Deckseite und Gutachten (Stichtag 09.12.2025). Wesentliche Einschränkung durch die fehlende Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung — Innenzustand, Installationen und Grundrissausführung stützen sich ausschließlich auf Bauakten und Annahmen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0030 K 0021/2025
Amtsgericht: Moers
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 29.10.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Reihenhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1992

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 320.000 €
Wohnfläche: 124 m²
Grundstücksfläche: 251 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 251 m²
Bodenrichtwert: 290 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 72.790 €251 m² × 290 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Marc-Aurel-Straße
Hausnummer: 1
PLZ: 47441
Ort: Moers
Stadtteil: Asberg

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.581 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 124 m² Wohnfläche · Baujahr 1992 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Moers	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.125 €/m²typischer Wert	2.683 €/m²Median · 13 Fälle
Spanne	2.750 – 3.350 €/m²	2.450 – 3.222 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-17 % unter dem typischen Wert	-4 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Moers (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Moers

3.125 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.750 – 3.350 €/m²
Dieses Objekt: -17 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Moers (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.683 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne: 2.450 – 3.222 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -4 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Moers	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 13 vor

Üblicher Marktpreis · Moers

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1992Gruppe 1974
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 124 m²Gruppe 140 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,28 – 12,57 €/m² im Monat, typisch 10,22 €/m² · immoportal.com Mietspiegel Moers (Portal-Preisatlas), 2026

12 von 13 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 250 m entfernt (Asberg) — 2.657 €/m², Baujahr 1920, durchschnittlich, 140 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Dorfstraße, Hoerstgen	Garage, Einfamilienhaus	1930	228 m²	sanierungsbedürftig	239.000 €	1.048 €	08.10.2026	15,0 km
Danziger Straße, Hamminkeln	Reihenhaus als Einfamilienhaus mit Garage	1981	155 m²	durchschnittlich	282.000 €	1.819 €	09.11.2026	35,0 km
Schwalbenweg, Xanten	unbebautes Grundstück, Sonstiges, Sonstiges, Reihenhaus, Garage	—	136 m²	unbewertet	314.100 €	2.310 €	16.07.2026	25,0 km
Ludwig-Richter-Ring, Moers	Einfamilienhaus	—	117 m²	unbewertet	286.000 €	2.450 €	03.06.2026	unbekannt
Bonifatiusstraße, Asberg	Einfamilienhaus	1920	140 m²	durchschnittlich	372.000 €	2.657 €	14.01.2027	250 m
Im Schroersfeld, Moers	Einfamilienhaus	—	144 m²	unbewertet	385.000 €	2.683 €	21.05.2026	unbekannt
Dickerstraße, Oberlohberg	Einfamilienhaus	1974	175 m²	durchschnittlich	475.000 €	2.721 €	04.11.2026	18,0 km
Marienbaumer Straße, Vynen	Einfamilienhaus	—	168 m²	unbewertet	462.000 €	2.750 €	11.06.2026	unbekannt
Wiedekamp, Asberg	Reihenendhaus mit Garage	1980	123 m²	renovierungsbedürftig / einfach	395.000 €	3.222 €	08.10.2026	1,5 km
Riller Siedlung, Menzelen	Garage, Einfamilienhaus	2021	110 m²	durchschnittlich	388.000 €	3.536 €	15.10.2026	19,0 km
Lerchenstraße, Voerde	Zweifamilien-Doppelhaushälfte mit PKW-Doppelgarage	1961	115 m²	durchschnittlich	411.000 €	3.584 €	02.12.2026	17,0 km
Mooßweg, Menzelen	Baugrundstück, Einfamilienhaus, ehemaliges landwirtschaftl. Anwesen bestehend aus einem , Nebengebäuden, Stalltrakt, Bewegungshalle, Weidegrundstücken,	1840	201 m²	unbewertet	1.468.800 €	7.307 €	10.12.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16

Bodenrichtwert: 290 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 251 m²
Anteiliger Bodenwert: 72.790 €
Verkehrswert: 320.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,40
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 247.210 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert72.790 €

Gebäude / Wohnung247.210 €

Verkehrswert320.000 €

Zone: 109

Rechenweg

Flächenanteil: 251 m² Gesamtgrundstück = 251 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 251 m² × 290 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.275 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.275 €/m² / 290 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 320.000 € − 72.790 € = 247.210 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wesel, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart