KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Reihenhaus · Bj. 1987 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein unterkellertes, voll ausgebautes Reihenmittelhaus nebst separater Garage auf zwei eigenständigen Flurstücken in Neuss-Erfttal. Das 1987 in Massivbauweise errichtete Wohnhaus verfügt über ca. 103,25 m² Wohnfläche, ca. 40 m² Kellernutzfläche und eine Grundstücksfläche von 124 m², ergänzt durch das 42 m² große Garagengrundstück mit ca. 15 m² Nutzfläche. Der amtliche Gesamtwert beider Flurstücke wurde auf 323.000,00 € festgesetzt, wovon 303.000,00 € auf das Wohnhaus und 20.000,00 € auf die Garage entfallen. Die Bausubstanz ist baualtersgemäß überaltert und weist erheblichen Sanierungs- sowie Instandsetzungsbedarf auf, darunter Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Dachbereich, eine defekte Gastherme von 1986 sowie Entrümpelungsbedarf. Das Anwesen wird derzeit von zwei Miteigentümerinnen eigengenutzt, sodass ein Erwerber die geräumte Übergabe bzw. Vollstreckung einkalkulieren muss.

Biet-Score

Vorsicht · 53 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren, die bereit sind, ein umfangreiches Kernsanierungsprojekt im Ballungsraum Düsseldorf/Neuss umzusetzen. Neben den reinen Erwerbskosten müssen signifikante Budgets für die Beseitigung von Feuchteschäden, Heizungserneuerung und Innensanierung sowie Zeit für die Räumung eingeplant werden. Bei entsprechendem Sicherheitsabschlag im Bietverfahren bietet die Immobilie nach Sanierung solides Wertsteigerungs- und Vermietungspotenzial.

Chancen

5

Familienfreundliche Raumaufteilung auf drei Wohnebenen inklusive baurechtlich genehmigtem Spitzbodenausbau.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein zweiseitig angebautes, voll unterkellertes Reihenmittelhaus nebst separatem Garagengrundstück in der Pariser Straße 28 im Neusser Stadtteil Erfttal. Die Immobilie befindet sich in einem reinen Wohngebiet am nordwestlichen Stadtrand, rund 4 km vom Neusser Stadtzentrum entfernt, mit guter regionaler Anbindung an die A 46, A 57 sowie die Landeshauptstadt Düsseldorf. Die Liegenschaft teilt sich auf in das 124 m² große Wohngrundstück (Flurstück 1376) und das 42 m² große Garagengrundstück (Flurstück 1378). Die Wohnfläche von ca. 103,25 m² verteilt sich auf das Erdgeschoss (ca. 44,75 m²), das Dachgeschoss (ca. 38,50 m²) sowie das genehmigt ausgebaute Spitzbodengeschoss (ca. 20,00 m²). Hinzu kommen ca. 40 m² Kellerfläche und ca. 15 m² Garagennutzfläche. Der bauliche Zustand des ca. 1987 in Massivbauweise errichteten Gebäudes wird gutachterlich als substantiell ausreichend, jedoch mit gravierendem Sanierungs- und Renovierungsstau beschrieben. Wesentliche Mängel betreffen flächendeckende Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich sowie lokal im Dachbereich, eine defekte Gas-Zentralheizung aus dem Baujahr 1986, eine überalterte Elektroinstallation, abgewohnte Sanitärbereiche sowie eine flächendeckende Ansammlung von Unrat, die eine vollständige Entrümpelung erfordert. Modernisierungen wurden in den vergangenen 20 Jahren kaum durchgeführt. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundstück beitragsfrei nach BauGB und KAG; Altlastenverdacht besteht laut Katasterauskunft nicht. In Abteilung II des Grundbuchs sind Leitungsrechte (Telekom, Stadtwerke) eingetragen. Zudem sichert eine Baulast auf dem Garagengrundstück (Flurstück 1378) die Stellplatzverpflichtung für das Wohngrundstück ab. Das Haus wird zum Stichtag durch zwei Miteigentümerinnen bewohnt. Eine Innenbesichtigung des Spitzbodens war dem Gutachter nicht möglich, weshalb im Gutachten ein verfahrensspezifischer Risikoabschlag von 5 % auf den vorläufigen Wert vorgenommen wurde. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 323.000,00 € (303.000,00 € Wohnhaus, 20.000,00 € Garage). Potenzielle Bieter müssen substanzielle Sanierungskosten sowie Vollstreckungsaufwände einpreisen. Für Sanierungsspezialisten bietet das Objekt nach durchgreifender Modernisierung eine solide Substanz in verkehrsgünstiger Lage.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten: Grundstück, 124 m² groß, Normaleigentum, bebaut mit einem Einfamilienhaus, zweiseitig angebaut (Reihenmittelhaus), eingeschossig, voll unterkellert, Satteldach, ausgebaut. Das Einfamilienhaus ist aufgeteilt wie folgt: Wohnfläche: Erdgeschoss: Wohnen / Essen, Küche, Flur, WC, Terrasse. Wohnfläche im Erdgeschoss: ca. 44,75 m². Dachgeschoss: 2 Zimmer, Flur, Wannenbad. Wohnfläche im Dachgeschoss: ca. 38,50 m². Spitzboden: 1 Zimmer, Flur, Abstellraum. Wohnfläche Spitzboden: ca. 20,00 m². Wohnfläche gesamt: ca. 103,25 m². Nutzfläche: Kellernutzfläche: ca. 40 m². Nutzfläche gesamt: 40 m². Baujahr: ca. 1987 (gemäß Folgerungen aus der Bauakte der Stadt Neuss) Lage: Pariser Straße 28, 41469 Neuss-Erfttal Laut Gutachten: Grundstück, 42 m² groß, Normaleigentum, bebaut mit einer Garage, konventionelle Massivbauweise, Satteldach. Nutzfläche der Garage: ca. 15 m². Baujahr: ca. 1987, gemäß Folgerungen aus der Bauakte der Stadt Neuss. Lage: Pariser Straße, 41469 Neuss-Erfttal Sparkasse Neuss: Herr Weuthen, Tel. 02131 / 97 - 4753, Email: andre.weuthen@sparkasse-neuss.de

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiche Datengrundlage basierend auf amtlicher Bekanntmachung, Deckseite und Auszugsgutachten mit Stichtag Februar 2026.
Weitgehende Innenbesichtigung des Wohnhauses durchgeführt, jedoch war der Spitzbodenbereich nicht zugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0030 K 0028/2025
Amtsgericht: Neuss
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 20.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Reihenhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1987

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 323.000 €
Wohnfläche: 103,25 m²
Nutzfläche: 55 m²
Grundstücksfläche: 166 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Pariser Str.
Hausnummer: 28
PLZ: 41469
Ort: Neuss
Stadtteil: Erfttal

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt3.128 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 103 m² Wohnfläche · Baujahr 1987 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.971 €/m²Median · 21 Fälle
Spanne	2.275 – 3.459 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+5 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.971 €/m²Median · 21 Fälle

Spanne: 2.275 – 3.459 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +5 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	21 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 21 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 21 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 21 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1987Gruppe 1967
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 103 m²Gruppe 120 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,73 – 10,42 €/m² im Monat, typisch 9,86 €/m² · angesetzt in 16 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

20 von 21 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Reuschenberg) — 2.971 €/m², Baujahr 1968, sanierungsbedürftig, 130 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Waat, Waat	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus	—	59 m²	unbewertet	51.700 €	884 €	22.07.2026	16,0 km
Hellenbergstraße, Ramrath	Einfamilienhaus	1963	79 m²	abrissreif	91.000 €	1.152 €	13.01.2027	7,0 km
Falkenstraße, Neurath	Garage, Einfamilienhaus	1960	165 m²	renovierungsbedürftig / einfach	227.000 €	1.376 €	28.10.2026	16,0 km
Grevenbroicher Straße, Bedburdyck	Einfamilienhaus, Einfamilienhausgrundstück, übertief, bebaut mit Reihenmittelhaus; das Einfamilienhaus konnte nicht von innen besichtigt werden.	—	101 m²	unbewertet	187.000 €	1.851 €	12.08.2026	12,0 km
Kronenpützchen, Straberg	Einfamilienhaus	—	192 m²	unbewertet	395.000 €	2.057 €	07.08.2026	7,0 km
Landstraße, Liedberg	Garage, Einfamilienhaus	1915	338 m²	durchschnittlich	769.000 €	2.275 €	28.08.2026	13,0 km
Gerhard-Bacher-Straße, Osterath	Reihenhaus	—	102 m²	unbewertet	255.000 €	2.506 €	03.07.2026	unbekannt
Friedrich-Von-Der-Schulenburg Str., Neuss	Reihenhaus	—	120 m²	unbewertet	344.800 €	2.873 €	29.05.2026	unbekannt
von-der-Porten-Straße, Grevenbroich	Einfamilienhaus	—	140 m²	unbewertet	410.000 €	2.921 €	24.06.2026	unbekannt
Lutherstraße, Reuschenberg	Einfamilienhaus, (Reihenendhaus)	1968	130 m²	sanierungsbedürftig	386.200 €	2.971 €	18.09.2026	2,5 km
Turmstraße, Gindorf	Garage, Garage, Ein- oder Zweifamilienhaus, Ein- oder Zweifamilienhaus	2019	172 m²	renovierungsbedürftig / einfach	511.000 €	2.971 €	10.03.2027	15,0 km
Am Hohen Weg, Neuss	Einfamilienhaus	—	164 m²	unbewertet	494.600 €	3.016 €	05.06.2026	unbekannt
Selikumer Straße, Stadtzentrum / Ortskern	Einfamilienhaus, (Stadthaus)	2007	161 m²	gepflegt	522.000 €	3.242 €	08.01.2027	4,5 km
Merowinger Straße, Furth-Mitte	Reihenhaus, Garage	1960	93 m²	sanierungsbedürftig	313.000 €	3.366 €	05.02.2027	7,0 km
Posener Straße, Neukirchen	Einfamilienhaus, 2 Garagen	1967	109 m²	durchschnittlich	377.000 €	3.459 €	24.02.2027	4,5 km
Siemensstraße, Osterath	Garage, Reihenhaus	1964	118 m²	durchschnittlich	425.000 €	3.602 €	09.10.2026	15,0 km
Niederlöricker Straße, Büderich	unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus	1979	126 m²	renovierungsbedürftig / einfach	462.502 €	3.663 €	18.09.2026	11,0 km
Dunantstraße, Gnadental	Wohnhaus, Garage	1981	115 m²	unbewertet	447.402 €	3.890 €	13.11.2026	3,5 km
Lupinenstraße, Reuschenberg	Einfamilienhaus	—	84 m²	stark sanierungsbedürftig	407.000 €	4.860 €	20.11.2026	2,5 km
Latoursgarten, Dormagen	Einfamilienhaus	—	163 m²	unbewertet	902.000 €	5.534 €	08.05.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart