ZwangsversteigerungReihenhaus in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei nah beieinanderliegende Grundstücke in gefragter Wohnlage im Stadtteil Furth-Mitte in 41462 Neuss: Das Flurstück 987 (236 m²) ist mit einem zweigeschossigen, unterkellerten Reihenmittelhaus mit ca. 93 m² genehmigter Wohnfläche aus dem Baujahr 1960 bebaut (Merowinger Straße 21). Rund 150 Meter entfernt liegt das Flurstück 1042 (22 m²), welches mit einer massiven Reihenmittelgarage aus dem Baujahr 1966/67 bebaut ist (Salierstraße). Die Erschließung erfolgt über asphaltierte Wohnanliegerstraßen mit voller Medienversorgung. Die Makrolage zeichnet sich durch die Nähe zum Neusser Zentrum, kurze Wege zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie hervorragende Verkehrsanbindungen nach Düsseldorf und Krefeld aus. Das Wohnhaus weist im Erd- und Obergeschoss eine funktionale Raumaufteilung mit 4 Zimmern, Küche, Bad und Gäste-WC auf. Der bauliche Zustand ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Der Gutachter empfiehlt bei Nutzerwechsel eine Kernsanierung von Haustechnik und Innenausbau. Die vorhandene Öl-Warmluftheizung ist veraltet, Sanitärobjekte und Armaturen wurden demontiert, im Keller zeigen sich Feuchtigkeitserscheinungen und die Treppengeländer weisen keine zulässige Absturzsicherung auf. Der Außenbereich und die Gärten wirken verwildert. Für die Garage konnte mangels Zugangs nur eine Außenbesichtigung erfolgen, was mit einem Sicherheitsabschlag von 35 % im Ertragswert berücksichtigt wurde. Rechtlich und baurechtlich sind wesentliche Besonderheiten zu beachten: Das ausgebaute Dachgeschoss verfügt über keine Baugenehmigung, widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 43 (nur 2 Vollgeschosse, kein DG-Ausbau) und besitzt keinen 2. Rettungsweg gem. BauO NRW, weshalb eine Wohnnutzung nicht statthaft ist. Zudem liegt für die Terrassenüberdachung keine Genehmigung vor. Laut Auskünften bestehen keine Baulasten, Erschließungsbeitragspflichten oder Altlastenverdachtsmomente. Im Grundbuch sind Verfügungsbeschränkungen und Insolvenzvermerke eingetragen, die das Zwangsversteigerungsverfahren veranlasst haben. Mit einem festgesetzten Gesamtwert von 313.000 € (Wohnhaus 303.000 €, Garage 10.000 €) bietet das Objekt eine interessante Einstiegschance. Bieter sollten zwingend die Sanierungs- und eventuellen Rückbaukosten des DG einpreisen und beachten, dass der Garagenzustand ein Restrisiko birgt.