ZwangsversteigerungReihenhaus in Nürnberg, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Siegelsdorfer Straße 51d im Stadtteil Gaismannshof im Südwesten von Nürnberg. Es umfasst ein 1967 in Massivbauweise errichtetes Reihenendhaus als Endglied einer fünfteiligen Hauszeile auf einem 251 m² großen Flurstück (Fl.Nr. 801/22), eine separat liegende Betonfertiggarage auf einem 17 m² großen Grundstück (Fl.Nr. 801/38) sowie Anteile an den zugehörigen Hof- und Erschließungsflächen (1/15 an Fl.Nr. 801 und 1/16 an Fl.Nr. 801/16). Die Erschließung des Wohnhauses erfolgt ausschließlich über fußläufige Wegeflächen; eine direkte Pkw-Zufahrt an das Hausgrundstück besteht nicht. In der Umgebungskartierung ist eine leicht erhöhte Lärmbelastung von 55 bis 60 dB(A) durch die nahe Leyher Straße erfasst. Das Wohnhaus bietet rund 140 m² Wohnfläche, verteilt auf Erdgeschoss (56,2 m²), Obergeschoss (49,7 m²) und nachträglich ausgebautes Dachgeschoss (33,8 m²), zuzüglich Vollunterkellerung mit rund 65 m² Nutzfläche. Nach dem Erwerb durch die jetzigen Eigentümer im Jahr 2023 wurde der Innenausbau umfassend modernisiert; unter anderem wurden Fliesen in Marmor-Optik, Laminatböden, moderne Sanitärobjekte sowie ein Bad mit Whirlpool im Dachgeschoss installiert. Zudem wurden das Satteldach 2017 neu mit Betonsteinen eingedeckt und gedämmt sowie 2019 eine moderne Viessmann-Ölzentralheizung eingebaut. Wesentliche Schäden oder Baumängel wurden beim Ortstermin nicht festgestellt; für die Garageneindeckung besteht der Verdacht auf asbesthaltige Faserzementplatten. Rechtlich ist das Objekt im Grundbuch von Höfen Blatt 5294 verzeichnet. In Abteilung II eingetragene Baubeschränkungen und Stellplatzrechte wurden im Zwangsversteigerungsverfahren berücksichtigt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf insgesamt 466.001 €, aufgeteilt auf 460.000 € für das Wohnhaus, 5.000 € für die Garage, 1.000 € für den Anteil am Garagenhof und 1 € für den Weganteil. Bei einer einheitlichen Gesamtbewertung im Sachwertverfahren sah der Sachverständige einen Gesamtwert von ca. 510.000 €. Das Wohnhaus wird derzeit von den Eigentümern selbst bewohnt. Investoren und Eigennutzer finden hier ein baulich sehr ansprechend hergerichtetes Reihenendhaus mit überschaubarem weiterem Renovierungsbedarf vor. Risikoseitig sind die fehlende Pkw-Zufahrt direkt an das Wohnhaus, die Notwendigkeit einer späteren Räumungsabwicklung bei Fortbestehen der Selbstnutzung sowie die verfahrensrechtliche Notwendigkeit eines gemeinsamen Erwerbs aller vier Bestandteile sorgfältig einzukalkulieren.