ZwangsversteigerungReihenhaus in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Gertrudisplatz 26 befindet sich im Ortsteil Hillerheide der Stadt Recklinghausen. Die Wohnlage am Gertrudisplatz ist als verkehrsberuhigt, normal und ruhig einzustufen; Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs befinden sich im näheren Umfeld. Das Grundstück umfasst insgesamt 340 m² und ist mit einem zweieinhalbgeschossigen Reihenmittelhaus nebst zweigeschossigem rückwärtigem Anbau bebaut. Die Liegenschaft bietet laut Aufmaß rund 145 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Die Raumaufteilung sieht zwei separate Wohnebenen vor, die jedoch nicht baulich in sich abgeschlossen sind, sodass das Gebäude primär als Mehrgenerationenhaus oder großes Einfamilienhaus nutzbar ist. Das Wohnhaus wurde im Jahr 1920 errichtet und 1925 durch den Anbau ergänzt. Der bauliche Gesamtzustand ist altersgemäß, weist jedoch durch längeren Leerstand einen deutlichen Unterhaltungsrückstau und Sanierungsbedarf auf. Das Sachverständigengutachten beziffert Baumängel und Bauschäden auf rund 14.000 €, darunter Durchfeuchtungen und Kappenkorrosion im Keller, Mängel an der elektrischen Anlage, einen defekten Brauchwasserspeicher, alte Wasserränder im Erdgeschoss sowie einen sanierungsbedürftigen Balkon mit morschen Dielen. Zudem wurden Abzüge in Höhe von 10.000 € für unzeitgemäße Grundrissmerkmale, Niveauunterschiede und mangelhafte Wärmedämmung vorgenommen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Spitzboden wurde zu Wohnzwecken ausgebaut, wofür laut Bauaktenauskunft keine baurechtliche Genehmigung existiert; dieser Bereich ist demnach formell nur als Abstellraum (ca. 20 m² Nutzfläche) zulässig. Rechtlich und grundbuchlich ist zu beachten, dass das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft geführt wird. Dingliche Lasten in Abteilung III bleiben für die Wertermittlung unberücksichtigt. Das Grundstück selbst ist laut Altlastenauskunft nicht katastriert, allerdings grenzt unmittelbar nördlich eine Altablagerung an, deren Einwirkung ohne Spezialgutachten nicht ausgeschlossen werden kann. Eine weitere grundstücksbezogene Besonderheit besteht darin, dass der Vorgarten sowie der Hauseingangs- und Mülltonnenbereich im Eigentum der Stadt Recklinghausen stehen. Der Kriechkeller des Vorderhauses konnte vom Sachverständigen nicht betreten werden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 185.000 € bietet das Objekt eine interessante Erwerbschance für Selbstnutzer und Projektentwickler mit Sanierungskompetenz. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist jedoch die stringente Einpreisung der Modernisierungskosten für Heizung, Dämmung, Kellerabdichtung und Elektrik sowie die juristische Klärung der Nutzungsgrenzen im Außenbereich.