ZwangsversteigerungReihenhaus in Werl, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Erbbaurecht an einem voll unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilien-Reihenendhaus mit einer separaten Reihenendgarage in 59457 Werl (Kiebitzweg 17 / Drosselweg). Das Bewertungsgrundstück setzt sich aus fünf zusammenhängenden Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 749 m² zusammen. Das Erbbaurecht wurde mit Wirkung ab dem 01.05.1965 auf 99 Jahre bestellt und weist zum Stichtag eine Restlaufzeit von rund 40 Jahren bis zum 30.04.2064 auf. Grundstückseigentümerin ist die Bergkloster Stiftung SMMP. Die Wohnlage im nordöstlichen Stadtgebiet wird als einfach bis durchschnittlich eingestuft, bietet jedoch eine verkehrsgünstige Anbindung an die A445 sowie den Bahnhof Werl. Das Wohnhaus wurde 1972 bezugsfertig errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von 101,5 m² sowie eine Nutzfläche im Keller von rund 71 m². Die 1987 erbaute Fertiggarage bietet weitere 15 m² Nutzfläche. Der bauliche Grundzustand wird als gut bis befriedigend eingestuft, es bestehen jedoch diverse Baumängel und Bauschäden, die im Gutachten mit insgesamt 32.500 € beziffert werden. Hierunter fallen insbesondere die defekte Ölheizung (15.000 €), Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen im Kelleranbau und Obergeschoss, ein gerissener Estrich, Mängel an der Elektrik sowie ein schadhafter Giebelanstrich. Zudem liegt für den erdgeschossigen Anbau im Osten keine Baugenehmigung vor; dieser widerspricht dem Bebauungsplan und muss laut Aktenlage zurückgebaut werden (Rückbaukosten ca. 5.000 €). Rechtlich ist das Erbbaurecht mit einem Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers für Veräußerungen und Belastungen sowie einem dinglichen Vorkaufsrecht verknüpft. Der vertraglich erzielbare Erbbauzins beträgt 2.007,46 € p.a., woraus sich ein Zuzahlungswert der Erbbauzinsreallast von 43.000 € errechnet. Das Objekt wird derzeit von den Erbbauberechtigten selbst bewohnt. In einem früheren Termin wurde der Zuschlag gemäß § 74a / § 85a ZVG versagt, weshalb die gesetzlichen Wertgrenzen im anstehenden Versteigerungstermin nicht mehr gelten. Für Investoren und Eigennutzer eröffnet der Wegfall der Wertgrenzen attraktive Erwerbschancen unterhalb des festgesetzten Verkehrswertes von 248.000 €. Allerdings müssen die anstehenden Investitionen für Heizungserneuerung, Rückbau und Schimmelsanierung sowie das Vorgehen bezüglich der Räumung von Beginn an fest in die Gesamtkalkulation integriert werden.