KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Stellplatz/Garage · Bj. 1684 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein umfangreiches Immobilienpaket in landschaftlich reizvoller Hanglage in 83454 Anger (Stoißberg 37, 38 u. a.) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 24.322 m². Das Ensemble umfasst einen historischen Bauernhof (Wohnhaus, Stall, Tenne) aus dem vermutlichen Ursprungsbaujahr 1684, ein im Jahr 1981 errichtetes Zuhäusl mit Garage und Wohnung sowie diverse land- und forstwirtschaftliche Flächen und Erschließungswege. Beide Wohngebäude verfügen über Photovoltaikanlagen mit Einspeisevergütung (ca. 12 kWp und ca. 8,5 kWp). Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 1.324.000 € und teilt sich auf acht Versteigerungsnummern auf. Da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, basiert die Bewertung auf Außenbesichtigungen und Planunterlagen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an landwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Investoren oder Kapitalanleger mit Fokus auf ländliche Anwesen und Renovierungsprojekte im Alpenvorland. Während die Grundstücksgröße, die vorhandenen PV-Anlagen und die bestehende Vermietung solide Ertragspotenziale bieten, erfordert der historische Bauzustand des Bauernhofs sowie die fehlende Innenbesichtigung entsprechende Sicherheitsabschläge und Instandhaltungsrücklagen. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe die rechtlichen Dienstbarkeiten und Erschließungsmodalitäten detailliert prüfen.

Chancen

6

Umfangreiches Areal mit insgesamt 24.322 m² Gesamtfläche in attraktiver Voralpenlage des Berchtesgadener Landes.

Risiken

6

Gesteigerter Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf an den Bestands- und Nebengebäuden zu erwarten.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Die Versteigerungsobjekte befinden sich in Außenbereichslage (§ 35 BauGB) der oberbayerischen Gemeinde Anger im Landkreis Berchtesgadener Land (Stoißberg 37, Stoißberg 38 sowie Flurstücke am Hochöder Weg). Das Gesamtpaket umfasst zwölf Flurstücke mit zusammen 24.322 m² Fläche, gegliedert in acht Versteigerungsnummern. Das Areal kombiniert Hofstellen-, Grünland-, Wald- und Wegeflächen in exponierter Hanglage mit weiter Aussicht auf die umliegende Alpenlandschaft. Die Verkehrsanbindung ist über die A 8 und regionale Straßen Richtung Bad Reichenhall, Freilassing und Salzburg als gut einzustufen. Den Kern der Liegenschaft bilden zwei Wohnanwesen: Das historische Bauernhaus auf Fl.Nr. 1055 (Stoißberg 37) mit Wohnteil, Stall und Tenne (Bruttogrundfläche Wohnhaus ca. 297 m²) deutet laut Eingangsinschrift auf das Ursprungsbaujahr 1684 hin. Auf Fl.Nr. 1066/1 steht das im Jahr 1981 errichtete Zuhäusl (Stoißberg 38, BGF ca. 261 m²) mit Garagen im Erdgeschoss und einer Wohneinheit im Obergeschoss. Beide Gebäude sind mit einer Öl-Zentralheizung inklusive Solarunterstützung sowie Photovoltaikanlagen (12 kWp bzw. 8,5 kWp) ausgestattet. Ergänzend existieren eine Holzwerkstatt (ca. 115 m² Grundfläche) auf Fl.Nr. 1056/1, ein Garagengebäude auf Fl.Nr. 1068/1 sowie ein Kälberunterstand auf Fl.Nr. 1057. Das Gutachten stützt sich auf eine reine Außenbesichtigung vom 19.12.2025, da der Zutritt zu den Innenräumen nicht möglich war; verdeckte Mängel oder Sanierungsrückstände können daher nicht ausgeschlossen werden. Im Grundbuch sind diverse Grunddienstbarkeiten verzeichnet, darunter ein Wasserleitungsrecht und ein Starkstromleitungsrecht. Die Abwasserbeseitigung erfolgt dezentral über eine Mehrkammerabsetzgrube und Pflanzenkläranlage auf Fl.Nr. 1057, deren Betriebskosten unter den Anliegern geteilt werden. Das Bauernhaus ist an zwei Parteien, das Zuhäusl an eine Partei vermietet. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert von 1.324.000 € spiegelt die Kombination aus Bauland- und landwirtschaftlichen Bodenwerten sowie Gebäudesachwerten wider. Für handwerklich versierte Erwerber oder Investoren mit landwirtschaftlichem Bezug bietet das Liegenschaftsportfolio erhebliche Entfaltungsmöglichkeiten in gefragter Voralpenlage, wenngleich erhebliche Modernisierungsinvestitionen und Bieterrisiken aufgrund des unbekannten Innenzustands einzukalkulieren sind.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Nr. 1) Bauernhof (Wohnteil, Stall, Tenne) Nr. 2) Kiesweg Nr. 3) asphaltierter Weg Nr. 4) Garagengebäude aus Holz Nr. 5) Flurstück 1056: Grünland; Flurstück 1056/1: Werkstattgebäude aus Holz Nr. 6) Grünland, landwirtschaftliche Betriebsfläche Nr. 7) ehemaliger Weg Nr. 8) Flurstück 1066: Grünland; Flurstück 10661/1: Grünland, Zuhäusl

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten vom 19.03.2026 zum Stichtag 19.12.2025 sowie amtliche Bekanntmachung liegen vor. Datenlage zu Grundstücken, BRW und Außenmaßen ist sehr gut, jedoch fehlen Innenbesichtigungen und konkrete Miethöhen.
Reine Außenbesichtigung; Zustand der Innenräume und der Haustechnik ist nicht direkt belegt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0004 K 0021/2024
Amtsgericht: Traunstein
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 13.11.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Stellplatz/Garage
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1684

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.324.000 €
Grundstücksfläche: 24.322 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 24.322 m²
Bodenrichtwert: 12 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 291.864 €24.322 m² × 12 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Stoißberg
Hausnummer: 37, 38
PLZ: 83454
Ort: Anger

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 36, 41, 46

Bodenrichtwert: 12 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 24.322 m²
Anteiliger Bodenwert: 291.864 €
Verkehrswert: 1.324.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,54
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.032.136 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 36, 41, 46 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert291.864 €

Gebäude / Wohnung1.032.136 €

Verkehrswert1.324.000 €

Zone: Anger - Zone 13 LW / Holzhausen 3 (390 €/m² Bauland herangezogen)

Rechenweg

Flächenanteil: 24.322 m² Gesamtgrundstück = 24.322 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 24.322 m² × 12 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 54 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 54 €/m² / 12 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.324.000 € − 291.864 € = 1.032.136 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Berchtesgadener Land, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart