ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Bad Sooden-Allendorf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, ehemals als Pensionsbetrieb errichtetes und 2002 zum Alten- und Pflegeheim umgebautes Gebäude nebst massiver Doppelgarage auf einem 2.166 m² großen Grundstück in Bad Sooden-Allendorf (Hinter dem Wahl 9). Die Liegenschaft liegt in ebener Lage eines allgemeinen Wohngebiets mit überwiegender Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Die infrastrukturelle Anbindung ist gut; Versorgungsangebote und der Bahnhof sind fußläufig bzw. in kurzer Fahrdistanz erreichbar. Das Gesamtobjekt bietet laut Planunterlagen rund 1.297 m² Wohn- und Nutzfläche, wovon ca. 1.120 m² auf den Heimbetrieb (19 Bewohnerzimmer) und ca. 177 m² auf zwei separate Betreiberwohnungen entfallen. Das Ursprungsgebäude wurde 1954/1955 errichtet und in mehreren Bauabschnitten erweitert (u. a. 1979 Erweiterung Pensionshaus, 1988 Doppelgarage, 1998 Einbau Aufzug, 2002 Umbau Altenpflegeheim). Die Bausubstanz ist massiv mit Vollgeschossen, ausgebautem Satteldach und Teilunterkellerung ausgeführt. Bei der Ortsbesichtigung präsentierten sich die zugänglichen Bereiche (Keller- und Erdgeschoss sowie Außenanlagen) in einem mittleren bis gepflegten Zustand mit sichtbarem Instandhaltungsbedarf: Feuchte- und Putzschäden am Sockel und Außenputz, schadhaftes Vordach und Risse in der befestigten Rollstuhlrampe. Der Personenaufzug war außer Betrieb. Die Wärmeerzeugung erfolgt über eine Ölzentralheizung von Viessmann aus dem Jahr 2002. Das Objekt ist grundbuchlich lastenfrei im Hinblick auf wertmindernde Rechte in Abteilung II zu bewerten. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht, Altlastenfreiheit wird unterstellt. Das Grundstück liegt innerhalb der Schutzzone III des amtlichen Heilquellenschutzgebietes. Derzeit wird die Liegenschaft als Unterkunft für geflüchtete Personen genutzt; Mieter ist der Werra-Meißner-Kreis auf Basis eines bis zum 31.10.2026 befristeten Vertrages bei einer Monatskaltmiete von 7.000,00 €. Da das 1. Obergeschoss, das Dachgeschoss und die beiden Wohnungen nicht besichtigt werden konnten, besteht bezüglich deren Ausbauzustand und Mängelfreiheit eine erhebliche Informationsunsicherheit. Der Verkehrswert wurde methodisch schwerpunktmäßig aus dem Ertragswertverfahren (1.198.000,00 €) unter Stützung durch das Sachwertverfahren (1.016.000,00 €) gewichtet und auf 1.150.000,00 € festgesetzt. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag nach den Schutzvorschriften der §§ 74a bzw. 85a ZVG versagt wurde, können Gebote nunmehr auch unterhalb der 5/10-Grenze zugelassen werden. Für kapitalstarke Bieter mit klarem Nachnutzungskonzept für die Zeit nach Oktober 2026 eröffnet sich hier eine interessante Erwerbsgelegenheit mit solider Anfangsrendite, die jedoch zwingend mit Rücklagen für die technische Sanierung unterlegt werden muss.