ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Burghaslach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt an der Neustädter Straße 12, 12a und 12b in 96152 Burghaslach umfasst fünf Flurstücke (Flst. 192, 192/2, 192/3, 193 und 194) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 506 m². Die Liegenschaft liegt in zentraler Ortskernlage des Marktes Burghaslach unmittelbar an der verkehrsreichen Staatsstraße St 2256 in steiler Hanglage. Die fünf Parzellen bilden eine wirtschaftliche Einheit und sind mit einem zweiteiligen Kettenwohnhaus (Wohnhaus-Süd und Wohnhaus-Nord) bebaut, das auf historischen, in den Hang hineingebauten Keller- und Garagenanlagen aufsitzt. Die infrastrukturelle Anbindung ist mit kurzen Wegen zu örtlichen Einrichtungen, Schulen und der ca. 3 km entfernten BAB 3 gut, wenngleich die Hang- und Straßenlage die Wohnqualität und Parkplatzsituation beeinträchtigt. Das bauliche Ensemble besteht aus zwei unterschiedlichen Bauphasen: Während die massiven Untergeschosse mit Torbögen und Gewölbekellern auf die Jahre 1800–1825 zurückgehen (Schlussstein 1824), stammen die Wohnaufbauten schätzungsweise aus den Jahren 1900 (Wohnhaus-Süd) und 1960 (Wohnhaus-Nord). Ein Dachgeschossausbau im Wohnhaus-Süd erfolgte um ca. 1995. Die Wohnfläche beträgt ca. 306,90 m² (Wohnhaus-Süd ca. 160,80 m², Wohnhaus-Nord ca. 146,10 m²), ergänzt durch rund 243,50 m² Nutzfläche in zwei Garagen und mehreren Kellerräumen. Eine Innenbesichtigung wurde dem Sachverständigen nicht gewährt; die Ausstattung wird rein fiktiv als durchschnittlich unterstellt. Äußerlich zeigen sich begonnene Umbauarbeiten, Salz- und Verwitterungsschäden am Sandsteinsockel sowie Beschädigungen an den Außentreppen. Rechtlich und bautechnisch birgt das Objekt signifikante Risiken: Die nördliche Gartenstützmauer auf Flurstück 192 ist stark verkippt und muss provisorisch mit Holzstempeln gegen eine benachbarte Fachwerkscheune gesichert werden; hier drohen Instandsetzungsverpflichtungen und Schäden am Keller auf Flurstück 192/2. Zudem lasten auf Keller 2, 3 und 4 grundbuchlich eingetragene Kellerrechte im Erbbaurecht zugunsten Dritter, wodurch wesentliche Untergeschossteile fremdgenutzt sind. Der Hauptzugang ist überdies mit einem Treppenmitbenutzungsrecht für die Hausnummer 16 belegt. Das Areal liegt im förmlichen Sanierungsgebiet, wobei ein vereinfachtes Verfahren ohne Ausgleichsbeträge greift. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 210.000 €, verteilt auf fünf Einzelausgebote von 6.000 € bis 101.000 €. Da das Kettenhaus bewohnt ist und weder Innenzustand noch Bausubstanz im Detail verifiziert werden konnten, eignet sich das Objekt ausschließlich für risikobewusste Investoren mit solider Eigenkapitaldecke und Sanierungskompetenz, die das juristische und bauliche Konfliktpotenzial einpreisen können.