ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein 23/1.000-Miteigentumsanteil an dem 528 m² großen Grundstück Gemarkung Rotthausen, Flur 20, Flurstück 25 (Saarbrücker Straße 6, 8, 45884 Gelsenkirchen), verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage Nr. 1. Die Liegenschaft befindet sich im Stadtteil Rotthausen in einer einfachen bis mittleren Wohnlage. Die vier Einheiten umfassende PKW-Reihengaragenanlage wurde 1978 in Fertig-Betonbauweise aus bewehrten Gasbeton-Wand- und Dachplatten im rückwärtigen Hofbereich errichtet. Die Zufahrt erfolgt ausschließlich über die Hoffläche des Nachbargrundstücks Saarbrücker Straße 4, gesichert durch eine öffentlich-rechtliche Zuwegungsbaulast sowie ein grundbuchlich eingetragenes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Das Bewertungsobjekt präsentiert sich in einem unterdurchschnittlichen baulichen Zustand mit deutlichem Unterhaltungsstau. Augenscheinlich wurden starke Verwitterungen, Farb- und Betonabplatzungen an den Fassaden sowie Schmutz und Kritzeleien im Innenraum festgestellt. Das manuell zu bedienende Stahlschwingtor weist Dellen, Verwitterungsspuren und eine herausgebrochene Schließanlage auf. Weder ein Stromanschluss noch Beleuchtung oder Wasseranschlüsse sind vorhanden. Das direkte Hofumfeld wirkt ungepflegt und ist durch Sperrmüll sowie abgestellte Altfahrzeuge beeinträchtigt. Der Gutachter schätzte die Kosten zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum auf rund 8.000 € (Anteil Wertermittlungsobjekt 2.000 €) und am Sondereigentum auf ca. 500 €. Rechtlich ist die Situation durch das Fehlen einer funktionierenden WEG-Verwaltung geprägt; Auskünfte über Hausgeldrückstände, Rücklagen oder anhängige Rechtsstreitigkeiten liegen nicht vor. Hierfür wurde gutachterlich ein pauschaler Risikoabschlag in Höhe von 10 % des vorläufigen Gebäudeertragswerts berücksichtigt. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 4.800,00 € und wurde im Ertragswertverfahren bei einem nachhaltigen Rohertrag von 50,00 € pro Monat (600,00 € p. a.) und einem Liegenschaftszinssatz von 4,5 % abgeleitet. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag nach den §§ 74a, 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Bietgrenzen im anstehenden Termin aufgehoben. Für Kapitalanleger stellt das Objekt aufgrund des niedrigen absoluten Werts ein überschaubares Investment dar, verlangt jedoch die Bereitschaft, Tor und Baukörper kurzfristig auf eigenes Risiko instand zu setzen. Eigennutzer aus dem direkten Umfeld profitieren vom spürbaren Parkdruck im Quartier, sollten jedoch die beengten Zufahrtsverhältnisse über die benachbarte Hofdurchfahrt vorab in Augenschein nehmen.