KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Stellplatz/Garage · Bj. 1970 · bewohnt

Versteigert wird ein 16.155 m² großes Grundstück im Außenbereich von Genthin (Karower Straße 75), bebaut mit vier Gebäuden aus der Zeit um 1970: einem Lagergebäude (rd. 350 m² Nutzfläche), einer 5-ständigen LKW-Reihengarage (rd. 160 m² Nutzfläche), einem Vereinsgebäude (rd. 59 m² Nutzfläche) und einem kleinen Gerätehaus (rd. 18 m² Nutzfläche). Das Vereinsgebäude und das Gerätehaus sind an einen Tierschutzverein als Katzenauffangstation vermietet (Kaltmiete 80,00 € monatlich) und befinden sich in befriedigendem bis gutem Zustand. Das Lagergebäude und die LKW-Garage sind baulich desolat, wirtschaftlich abgeschrieben (symbolischer Zeitwert je 1,00 €) und wurden nicht von innen besichtigt. Auf dem weitläufigen Areal befinden sich verlandete Klärbecken der 1991 stillgelegten Kläranlage, erhebliche Mengen an Bauschutt und Mischabfällen sowie ein behördlich registrierter Altlastenverdacht. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 34.000,00 € festgesetzt, wobei ein pauschaler Wertabschlag von 30.000,00 € für Müll- und Schuttberäumung berücksichtigt wurde.

Biet-Score

Vorsicht · 41 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Erwerb des Gewerbegrundstücks Karower Straße 75 kommt vorrangig für gewerbliche Investoren oder Betreiber mit ausgewiesener Erfahrung im Altlasten-, Recycling- oder Abbruchsektor infrage. Den Chancen eines sehr günstigen Einstiegspreises (34.000,00 € für über 1,6 ha Land) stehen massive Risiken gegenüber: Ein unkalkuliertes Altlasten- und Kontaminationsrisiko der ehemaligen Kläranlage, asbesthaltige Baustoffe, verweigerte Innenbesichtigungen bei zwei Großgebäuden sowie erhebliche Mengen an Bauschutt und Gewerbemüll. Ein Gebot sollte nur abgegeben werden, wenn ausreichende finanzielle Reserven für die Altlastenerkundung und Entsorgung eingeplant sind.

Chancen

6

Risiken

8

Gefahr zusätzlicher Schadstoffkontaminationen in den abgelagerten Abfällen und den verlandeten Absetz- und Klärbecken.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt Karower Straße 75 liegt im Außenbereich der Stadt Genthin im Landkreis Jerichower Land, rund 1 km östlich der geschlossenen Ortslage an der Kreisstraße 1203. Das trapezförmig geschnittene Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 16.155 m² und grenzt im Osten an das Fließgewässer Fiener Hauptvorfluter. Historisch war das Areal Teil der Abwasserkläranlage der Stadt Genthin, welche 1991 stillgelegt wurde. Auf dem Grundstück befinden sich vier bauliche Anlagen: Ein freistehendes Lagergebäude mit rund 350 m² Nutzfläche, eine 5-ständige LKW-Reihengarage mit etwa 160 m² Nutzfläche, ein Vereins- und Funktionsgebäude mit ca. 59 m² sowie ein kleines Gerätehaus mit rd. 18 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand ist zweigeteilt: Das Vereinsgebäude und das Gerätehaus wurden seit 2009 durch den Mieter (Tierschutzverein) fortlaufend instandgesetzt, elektrisch modernisiert und mit Sanitär- bzw. Heiztechnik (Nachtspeicheröfen) ausgestattet; ihr Zustand wird als befriedigend bis gut bewertet. Im krassen Gegensatz dazu stehen das Lagergebäude und die LKW-Reihengarage: Beide Gebäude sind dem Verfall preisgegeben, weisen erhebliche Schäden an Mauerwerk, Putz und Toren auf und sind mit Asbestzementwellplatten gedeckt. Eine wirtschaftliche Sanierung ist nicht darstellbar, weshalb der Gutachter für beide Gebäude lediglich einen symbolischen Zeitwert von je 1,00 € ansetzte. Für diese beiden Gebäude sowie das Gerätehaus war dem Sachverständigen zudem kein Innenzutritt möglich. Die Freiflächen sind größtenteils verwildert; auf mehreren Halden und in den alten verlandeten Klärbecken lagern Bauschutt, Betonbruch und gemischte Abfälle. Rechtlich und ökologisch birgt die Liegenschaft erhebliche Unwägbarkeiten. Das Flurstück ist im Altlastenkataster des Landkreises Jerichower Land als altlastenverdächtige Fläche registriert (ehemaliger Abfluss der Kläranlage, Gefährdungsklasse 3-4). Bei Tiefbau- oder Abbrucharbeiten sind behördliche Auflagen und Schadstoffuntersuchungen zwingend zu erwarten. Zudem überbaut die LKW-Reihengarage das südliche Nachbarflurstück 367/172 auf einer Fläche von ca. 22 bis 45 m². Die Zäune sind straßen- und flussseitig rückversetzt errichtet. Baulasten und Denkmalschutz bestehen laut Behördenauskünften nicht. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 06.11.2025 im Sachwertverfahren ermittelt. Ausgehend von einem Bodenwert von 36.349,00 € (abgeleitet aus einem Gewerbe-BRW von 9,00 €/m² mit 75 % Abschlag für besondere Flächen der Land-/Forstwirtschaft) und den Zeitwerten der Gebäude und Außenanlagen ergab sich ein vorläufiger Sachwert von 63.939,00 €. Nach Abzug eines pauschalen Abschlags von 30.000,00 € für die Beräumung von Müll und Bauschutt wurde der Verkehrswert auf 34.000,00 € festgesetzt. Für sicherheitsorientierte Anleger ist das Objekt ungeeignet; für Spezialisten mit Verwertungskonzept für Außenbereichsflächen kann es spekulatives Potenzial bieten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück bebaut mit Lagergebäude (1.), LKW-Reihengarage (2.), Vereins - /Funktionsgebäude (3.) und Gerätehaus (4.); 1. freistehendes eingeschossiges massives Lagergebäude bestehend aus zwei Gebäudeteilen; durch kleinen massiven Zwischenbau verbunden; Asbestzementwellplatten; Nutzungsfläche rd. 350 m²; Bj. ca. 1970; baulicher Zustand schlecht; keine Instandsetzung seit Errichtung; Schäden u.a. an Putz u. Dacheindeckung; Überbau auf südliches Nachbarflurstück 2. LKW- Reihengarage mit 5 Garagen/Stellplätzen; Grenzbebauung; Nutzfläche rd. 160 m²; Bj. ca. 1970; baulicher Zustand schlecht; keine Instandsetzung seit Errichtung; Schäden u.a. an Mauerwerk u. vermutlich an Dacheindeckung; 3. massives Gebäude; Bj. ca. 1970; seit 2009 sukzessive Instandsetzungen, Aus- u. Umbaumaßnahmen; Nutzfläche rd. 59 m²; Gebäudezustand befriedigend bis gut 4. kleines Gerätehaus; Bj. ca. 1970; seit 2009 sukzessive Instandsetzungen u. Ausbaumaßnahmen; Nutzfläche rd. 18 m²; Gebäude (3.) und (4.) an gemeinnützigen Verein vermietet; Nutzung derzeit als Katzenauffangstation; Miet- und/oder Pachtverhältnisse der übrigen Gebäude nicht bekannt; nur Außenbesichtigung der Gebäude 1., 2. und 4.; Außenanlage bis auf Bereich an vermieteten Gebäuden verwildert; auf Grundstück lagern Bauschutt, Betonbruch u. gemischte Abfälle; mehrere mit Schilf bewachsene ehemalige Absetz-/ Klärbecken; altlastenverdächtige Fläche wg. Klärbecken der ehemaligen Kläranlage

Hinweise zur Datenlage

Sehr detailliertes Verkehrswertgutachten mit 32 Seiten Text und 18 Seiten Anlagen sowie amtliche Bekanntmachung vorhanden. Wesentliche Datenlücken betreffen den Innenzustand des Lagergebäudes und der Garage sowie das genaue Schadstoffausmaß im Boden.
Nur Teilbesichtigung: Das Vereinsgebäude wurde innen und außen besichtigt, für Lagergebäude, LKW-Garage und Gerätehaus fand lediglich eine Außenbesichtigung statt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0032 K 0004/2025
Amtsgericht: Burg
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Stellplatz/Garage
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1970

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 34.000 €
Nutzfläche: 587 m²
Grundstücksfläche: 16.155 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 16.155 m²
Bodenrichtwert: 9 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 145.395 €16.155 m² × 9 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Karower Straße
Hausnummer: 75
PLZ: 39307
Ort: Genthin

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 5 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18-22

Bodenrichtwert: 9 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 16.155 m²
Anteiliger Bodenwert: 145.395 €
Verkehrswert: 34.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,23
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -111.395 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18-22 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert145.395 €

Verkehrswert34.000 €

Zone: baureifes Land Außenbereich Gewerbegebiet unweit südlich

Rechenweg

Flächenanteil: 16.155 m² Gesamtgrundstück = 16.155 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 16.155 m² × 9 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2 €/m² / 9 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 34.000 € − 145.395 € = -111.395 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Jerichower Land, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart