KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Stellplatz/Garage · Bj. 1981 · leerstehend

Zur Versteigerung steht der Tiefgaragenstellplatz Nr. G 12 in einem 1981 errichteten, vier- bis siebengeschossigen Wohn- und Bürogebäude mit 28 Wohn- und 10 Gewerbeeinheiten sowie 47 Stellplätzen in Köln-Sülz (Universitätsstraße 5, 7). Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 25.000 Euro, basierend auf dem Ertragswertverfahren mit stützendem Vergleichswert. Das Objekt ist derzeit ungenutzt, nicht vermietet und befindet sich in einem altersentsprechend zufriedenstellenden Zustand. Die monatliche Marktmiete wird auf 90 Euro geschätzt bei einem monatlichen Hausgeld von derzeit 17,62 Euro. Die Versteigerung findet am 27. Oktober 2026 vor dem Amtsgericht Köln statt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 73 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Tiefgaragenstellplatz Nr. G 12 bietet eine solide und risikoarme Einstiegsmöglichkeit für Kapitalanleger oder Eigennutzer im Kölner Stadtteil Sülz. Angesichts des chronischen Parkdrucks im universitätsnahen Umfeld und der nachhaltig erzielbaren Miete von rund 90 Euro monatlich bei geringem Hausgeld (17,62 Euro) ist eine attraktive laufende Rendite erzielbar. Bietinteressenten sollten vorab die Protokolle der Eigentümerversammlung zur Rücklagenbildung und zu etwaigen Sanierungsplänen der Tiefgarage prüfen.

Chancen

6

Risiken

5

Abhängigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich künftiger Instandhaltungsmaßnahmen an der Gesamtanlage.
Mögliches Leerstands- und Mietausfallrisiko bei Verzögerungen in der Neuvermietung.
Typische Altersabnutzung der Tiefgaragensubstanz aus dem Baujahr 1981 ohne Vorliegen eines detaillierten Bausubstanzgutachtens.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst den Tiefgaragenstellplatz Nr. G 12 (3/10.000 Miteigentumsanteil an den Flurstücken 750 und 751 mit 1.736 m² Gesamtgrundstücksfläche) in der Universitätsstraße 5, 7 im Kölner Stadtteil Sülz. Die Liegenschaft befindet sich in zentraler Lage in unmittelbarer Nähe zum Kölner Justizzentrum, dem Uni-Center und der Universität zu Köln. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur, dichte Bebauung und eine entsprechend hohe Parkraumnachfrage aus. Die Erschließung und Zufahrt zur Tiefgarage erfolgen über die verkehrsberuhigte Remigiusstraße. Das Wohn- und Bürogebäude wurde 1981 in Massivbauweise errichtet und umfasst 28 Wohnungen, 10 Gewerbeeinheiten sowie 47 Tiefgaragenstellplätze. Der Ausbau- und Unterhaltungszustand der Tiefgarage und des Stellplatzes wird vom Sachverständigen als altersentsprechend und zufriedenstellend beurteilt. Der Stellplatz Nr. G 12 liegt vorteilhaft direkt gegenüber dem Zugang zum Treppenhaus. Das Objekt ist derzeit ungenutzt und nicht vermietet, wodurch dem Erwerber sofortige Nutzungs- und Vermietungsfreiheit zusteht. Ein Denkmalschutz besteht nicht, Baulasten sind laut Auskunft der Stadt Köln nicht eingetragen. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 09.02.2026 auf 25.000 Euro festgesetzt. Die Wertermittlung basiert primär auf dem Ertragswertverfahren (Bodenwertanteil 1.000 Euro, Gebäudewertanteil 24.000 Euro) bei einem nachhaltigen Rohertrag von 1.080 Euro p.a. (90 Euro/Monat) und einem Liegenschaftszinssatz von 2,00 %. Das Vergleichswertverfahren stützt das Ergebnis mit ebenfalls 25.000 Euro. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Trafostationsrecht eingetragen, welches für den Stellplatz werterhaltend bzw. neutral eingestuft wurde. Insgesamt stellt der Erwerb dieses Tiefgaragenstellplatzes ein überschaubares, wertstabiles Investment mit geringem Bewirtschaftungsrisiko dar. Die laufenden nicht umlagefähigen Kosten sind bei einem monatlichen Hausgeld von derzeit 17,62 Euro sehr moderat. Das Objekt eignet sich sowohl für Anwohner zur Eigennutzung als auch für Renditeinvestoren zur Vermietung an Pendler, Studenten oder Mitarbeiter umliegender Institutionen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Universitätsstraße 5, 7, 50937 Köln Tiefgaragenstellplatz Nr. G 12 - nicht genutzt, nicht vermietet in 4- bis 7-geschossigem Wohn- und Bürogebäude mit 28 Wohneinheiten, 10 gewerblichen Einheiten und mit 47 Pkw-Stellplätzen im Tiefgaragengeschoss Baujahr: 1981 zufriedenstellender Ausbau und Unterhaltungszustand Betreibender Gläubiger: Tel.-Nr.: 06101 98911 568 Gutachteneinsichten können zu den allgemeinen Publikumszeiten des Gerichts oder nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen. Entsprechende Termine können online auf der Internetseite des Amtsgerichts Köln oder telefonisch unter den Nummern 0221/7711-323, 842, 782 oder 197 vereinbart werden. Geben Sie hierbei unbedingt das Aktenzeichen des Verfahrens an (z.B. 93 K …/25)

Hinweise zur Datenlage

Vollständige und konsistente Gutachtenlage mit Vor-Ort-Besichtigung vom 09.02.2026, amtlicher Bekanntmachung und Deckseite.
Vollständige Innenbesichtigung der Tiefgarage und des Stellplatzes durch den Sachverständigen am 09.02.2026 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0093 K 0074/2025
Amtsgericht: Köln
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 27.10.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Stellplatz/Garage
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1981

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 25.000 €
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 3/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 0,52 m²
Bodenrichtwert: 1.840 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 958 €0,52 m² × 1.840 €/m² · MEA 0,03 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Universitätsstraße
Hausnummer: 5, 7
PLZ: 50937
Ort: Köln
Stadtteil: Sülz

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 1 Angabe

Altlasten

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 14, 15

Bodenrichtwert: 1.840 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 0,52 m²
Anteiliger Bodenwert: 958 €
Verkehrswert: 25.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 26,09
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 24.042 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 14, 15 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert958 €

Gebäude / Wohnung24.042 €

Verkehrswert25.000 €

Zone: allgemeines Wohngebiet

Rechenweg

Flächenanteil: 1.736 m² Gesamtgrundstück × 3/10.000 MEA = 0,52 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 0,52 m² × 1.840 €/m² · MEA 0,03 %
Verkehrswert je m² Boden: 48.003 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 48.003 €/m² / 1.840 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 25.000 € − 958 € = 24.042 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Köln, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart