KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Wohn-/Geschäftshaus · Bj. 1554 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein denkmalgeschütztes, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 1554, Umbau ca. 1906/1909) in zentraler Marktplatzlage von 04600 Altenburg. Die Immobilie umfasst auf einem 500 m² großen Grundstück zwei Ladengeschäfte mit rd. 160 m² Gewerbefläche sowie zwei Wohnungen mit rd. 204 m² Wohnfläche. Das Objekt ist teilweise vermietet und teils eigengenutzt, weist jedoch erheblichen Sanierungs- und Reparaturstau auf, darunter einen stark biologisch befallenen Dachstuhl mit Fäulniserscheinungen. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert im Rahmen der Teilungsversteigerung beträgt 122.000,00 Euro.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft Markt 25 in Altenburg eignet sich primär für erfahrene Denkmalsanierer, Bauträger oder lokale Projektentwickler mit Eigenkapitalstärke. Während die 1A-Marktlage und das historische Gebäudeambiente überzeugende Standortvorteile bieten, erfordern der massive Schädlings- und Fäulnisbefall des Dachstuhls sowie der allgemeine Rückstau erhebliche Nachinvestitionen. Vor Gebotsabgabe sollte zwingend Einsicht in das vollständige gerichtliche Sachverständigengutachten sowie Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in erstklassiger, zentraler Stadtlage direkt am Markt 25 in 04600 Altenburg. Das Grundstück umfasst eine Katasterfläche von 500 m² (Gemarkung Altenburg, Flur 1, Flurstück 180) und ist mit einem dreigeschossigen Geschäftswohnhaus, Hofbefestigungen und einem Schuppenkomplex bebaut. Die Liegenschaft verfügt über zwei Ladengeschäfte im Erdgeschoss (ca. 160 m² Gewerbefläche) sowie zwei Wohneinheiten in den Obergeschossen (ca. 204 m² Wohnfläche). Ein Ausbaupotenzial bieten das bisher unausgebaute Dachgeschoss und der Spitzboden; das Hauptgebäude ist nicht unterkellert. Das Ursprungsbaujahr datiert auf 1554 mit einem maßgeblichen Umbau um 1906 bzw. 1909. Der bauliche Gesamteindruck wird als befriedigend bis einfach eingestuft. Seit 1990 wurden keine wesentlichen Sanierungen durchgeführt, wodurch ein deutlicher Reparaturstau besteht. Technisch ist das Haus mit Holzfenstern mit Einfachverglasung, Gasetagenheizung und Ofenheizung ausgestattet; Wärme- und Schallschutz fehlen gänzlich. Ein wesentlicher Bauschaden besteht im Dachstuhl, der einen starken biologischen Befall mit Fäulniserscheinungen aufweist. Im 1. Obergeschoss befindet sich zudem eine fest eingebaute Orgel. Das Anwesen ist als Einzeldenkmal ausgewiesen, woraus strenge behördliche Vorgaben für Instandsetzungsarbeiten resultieren. Das Verfahren wird beim Amtsgericht Altenburg unter dem Aktenzeichen K 27/24 als Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Das Objekt ist derzeit teilweise vermietet (ein Mieter belegt laut Exposé eine Gewerbeeinheit sowie eine Wohnung) und teilweise eigengenutzt. Ein Energieausweis liegt nicht vor; ökologische Altlasten sind laut Exposé nicht verzeichnet. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 122.000,00 Euro bietet das Objekt eine rechnerisch günstige Ausgangsbasis im Stadtkern. Investoren müssen jedoch erhebliche Kapitalreserven für die statisch-konstruktive Dachsanierung, die denkmalgerechte Kerninstandsetzung und die energetische Neukonzeption einkalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

dreigeschossiges Geschäftswohnhaus mit nicht ausgebautem DG und Spitzboden, Baujahr 1554, umgebaut 1909, 2 Gewerbeeinheiten - Ladengeschäfte, 2 - Wohnungen, nicht unterkellert Gesamteindruck ist befriedigend, tlw. vermietet, eigengenutzt eingebaute Orgel im 1. OG Dachstuhl stark biologisch befallen mit Fäulniserscheinungen, Hofbefestigungen, Schuppenkomplex

Hinweise zur Datenlage

Die Dokumentenlage umfasst die amtliche Bekanntmachung, die Termins-Deckseite und ein 6-seitiges Kurzexposé als Arbeitskopie. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit detaillierter Wertermittlung und Ertragsberechnung liegt den Unterlagen nicht bei.
Kurzbeschreibung der Ausstattung und Bauschäden vorhanden; detaillierte Fotodokumentation der Innenräume fehlt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0027/2024
Amtsgericht: Altenburg
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Wohn-/Geschäftshaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1554

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 122.000 €
Wohnfläche: 204 m²
Gewerbefläche: 160 m²
Grundstücksfläche: 500 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche

Lage

Karte

Straße: Markt
Hausnummer: 25
PLZ: 04600
Ort: Altenburg

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 204 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1554 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Altenburg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	638 €/m²typischer Wert	563 €/m²Median · 18 Fälle
Spanne	620 – 711 €/m²	342 – 921 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-6 % unter dem typischen Wert	+6 % über dem Median¹
Quelle	Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Altenburg

638 €/m²typischer Wert

Spanne: 620 – 711 €/m²
Dieses Objekt: -6 % unter dem typischen Wert
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

563 €/m²Median · 18 Fälle

Spanne: 342 – 921 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +6 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 345 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1554 gegenüber typisch 1900).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe, Miete und Kaufpreisfaktor

	Üblicher Marktpreis · Altenburg	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Mehrfamilienhäuser	Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	18 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 18 vor

Üblicher Marktpreis · Altenburg

Gilt für: Mehrfamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage: 18 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 18 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1554Gruppe 1900
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 204 m²Gruppe 196 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 7,90 – 10,40 Jahresmieten, mittig 9,10

204 m² × 5,47 €/m² × 12 = 13.391 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 18 Vergleichsobjekte anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 10,0 km entfernt (Wintersdorf) — 674 €/m², 187 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Karl-Liebknecht-Straße, Hirschberg	Mehrfamilienhaus	1835	395 m²	stark sanierungsbedürftig	32.000 €	81 €	15.12.2026	unbekannt
Friedrich-Engels-Straße, Sonneberg	Mehrfamilienhaus	—	400 m²	unbewertet	37.600 €	94 €	05.05.2026	unbekannt
Hauptstraße, Bleicherode	Mehrfamilienhaus	—	313 m²	unbewertet	65.100 €	208 €	16.07.2026	unbekannt
Kanalstraße, Altenburg	Mehrfamilienhaus	—	250 m²	unbewertet	60.000 €	240 €	01.07.2026	unbekannt
Jenaer Straße, Bürgel	Wohn-/Geschäftshaus	1900	200 m²	sanierungsbedürftig	66.000 €	330 €	10.09.2026	50,0 km
Alter Blobach, Mühlhausen	Mehrfamilienhaus	1889	189 m²	stark sanierungsbedürftig	71.300 €	377 €	26.11.2026	unbekannt
Klosterlausnitzer Straße, Eisenberg	Mehrfamilienhaus	—	269 m²	unbewertet	116.000 €	431 €	06.08.2026	40,0 km
Adelheidstraße, Greiz	Mehrfamilienhaus	—	159 m²	unbewertet	69.000 €	434 €	28.04.2026	unbekannt
Dorfstraße, Wollersleben	Wohn-/Geschäftshaus	1900	140 m²	sanierungsbedürftig	63.200 €	451 €	06.10.2026	unbekannt
Pflichtendorfer Straße, Wintersdorf	Sonstiges, Mietwohnhaus	—	187 m²	unbewertet	126.000 €	674 €	05.08.2026	10,0 km
Markt, Bad Lobenstein	Wohn-/Geschäftshaus	1800	151 m²	sanierungsbedürftig	105.900 €	702 €	13.01.2027	unbekannt
Schortestraße, Ilmenau	Mehrfamilienhaus	1935	240 m²	sanierungsbedürftig	175.000 €	729 €	27.08.2026	unbekannt
Burgstraße, Eisenberg	Mehrfamilienhaus	1910	191 m²	durchschnittlich	173.000 €	906 €	10.09.2026	35,0 km
Tiedgestraße, Ellrich	Mehrfamilienhaus	1996	94 m²	unbewertet	87.000 €	926 €	19.01.2027	unbekannt
Zorger Landstraße, Ellrich	Mehrfamilienhaus	1925	265 m²	sanierungsbedürftig	286.560 €	1.081 €	06.10.2026	unbekannt
Schwarzburger Straße, Stadtilm	Mehrfamilienhaus	1912	159 m²	durchschnittlich	200.000 €	1.258 €	20.08.2026	unbekannt
Hinter der Mauer, Saalfeld	Mehrfamilienhaus	1890	235 m²	durchschnittlich	344.000 €	1.462 €	09.12.2026	unbekannt
Am Lindenberg, Taupadel	Mehrfamilienhaus	—	176 m²	unbewertet	272.000 €	1.545 €	22.07.2026	45,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Altenburger Land, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart