ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Augsburg, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein umfangreiches Teileigentum (Lfd. Nr. 1) sowie vier Tiefgaragenstellplätze (Lfd. Nr. 2 bis 5) in der Donauwörther Straße 121 im Augsburger Stadtteil Oberhausen. Das im Jahr ca. 1975 errichtete Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in einer mittleren Wohnlage mit sehr guter Verkehrsanbindung an die Bundesstraße B 17 und die Autobahn A 8. Das Teileigentum 1 mit einem Miteigentumsanteil von 262,7496/1000 wurde ohne formelle Änderung der Teilungserklärung in drei separate Mieteinheiten unterteilt: zwei Erdgeschosswohnungen (Wohnung links mit ca. 100 m² Wohnfläche und ca. 66 m² wohnraumähnlich ausgebauter Kellerfläche; Wohnung rechts mit ca. 87 m² Wohnfläche) sowie eine kleine Gewerbeeinheit (ca. 14 m² Nutzfläche), die derzeit als Raum für einen Geldautomaten genutzt wird. Der bauliche Zustand des Gebäudes und der haustechnischen Anlagen wird im Gutachten als bauzeittypisch durchschnittlich beschrieben. Die Wohnungen verfügen über modernisierte Bäder und ansprechende Bodenbeläge (Laminat und Parkett). Dennoch wurden beim Ortstermin am 18. Februar 2025 einige Mängel festgestellt, darunter ein Wasserschaden an einer Innentür in Wohnung 1b, Beschädigungen des Laminatbelags sowie temporäre Heizungsprobleme in den Abendstunden. Zudem entspricht der energetische Standard (Endenergieverbrauch 142,46 kWh/(m²*a)) dem Baujahr; Fassade, Dach und Kellerdecken genügen heutigen Wärmeschutzanforderungen nicht mehr. Für die Behebung der Mängel hat die Gutachterin einen pauschalen Abschlag von 10.000 Euro vorgenommen. Ein wesentliches rechtliches Risiko stellt die Errichtung der Terrassen auf Gemeinschaftseigentum dar. Es ist unklar, ob hierfür Sondernutzungsrechte bestehen oder ob ein Rückbau gefordert werden könnte. Zudem weicht die tatsächliche Grundrissaufteilung (z.B. Aufteilung des Badezimmers in zwei Bäder in Wohnung 1a) vom offiziellen Aufteilungsplan ab. Ein weiteres potenzielles Risiko betrifft die Fassadenbekleidung aus Faserzementplatten, die asbesthaltig sein könnten und bei künftigen Sanierungen zu erhöhten Entsorgungskosten führen. Das monatliche Hausgeld für das Teileigentum 1 ist mit 1.750 Euro außergewöhnlich hoch. Für Kapitalanleger bietet dieses Objekt durch die bestehende Vollvermietung und eine aktuelle Ist-Miete von monatlich 3.096 Euro (Nettokaltmiete) einen attraktiven, sofortigen Cashflow, der sogar über der nachhaltigen Marktmiete von 2.560 Euro liegt. Die vier Tiefgaragenstellplätze bieten zusätzlichen Spielraum zur Renditesteigerung. Angesichts des festgesetzten Gesamtverkehrswerts von 750.000 Euro (690.000 Euro für das Teileigentum und je 15.000 Euro pro Stellplatz) sollten Bieter jedoch die hohen Hausgeldzahlungen und die rechtlichen Unklarheiten bezüglich der Terrassen und des Aufteilungsplans in ihre Kalkulation einbeziehen. Ein Einstieg unterhalb des Verkehrswerts bietet hier ein solides Renditepotenzial.