ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Breiten Straße 6, 6A, 7 im begehrten Berliner Ortsteil Schmargendorf (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). Das 3.244 m² große Grundstück ist unregelmäßig geschnitten und mit drei Baukörpern bebaut: einem straßenseitigen Wohn- und Geschäftshaus aus dem Jahr 1957 (ca. 1.990 m² Nutzfläche, davon 1.880 m² Wohnfläche und zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss), einem hofseitigen Altbau-Wohnhaus aus der Zeit um 1900 (ca. 720 m² Wohnfläche) sowie einem eingeschossigen Werkstattgebäude im Hof (ca. 600 m² Nutzfläche, Baujahr 1935-1965). Zudem sind auf dem Gelände 11 Pkw-Stellplätze vorhanden. Der bauliche Zustand der gesamten Anlage ist unterdurchschnittlich und weist einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Im Vorderhaus wurden in mehreren Wohnungen und im Keller feuchte Stellen, Schimmelbildung sowie Korrosion und Leckagen am Leitungssystem dokumentiert. Der Altbau verfügt über einen einfachen Ausbaustandard mit Gasetagenheizungen und zeigt Feuchtigkeitsspuren im Keller sowie Schäden an der Fassadenverkleidung. Für das Werkstattgebäude, das augenscheinlich leer steht, besteht ein gegenseitiger Überbau mit dem Nachbargrundstück. Zudem kann die Verwendung asbesthaltiger Baustoffe (Fassadenplatten Altbau, Welleindeckung Werkstatt) nicht ausgeschlossen werden. Ein erhebliches Risiko für Investoren stellt die unvollständige Datenbasis dar. Der Eigentümer verweigerte die Herausgabe von Mietverträgen und einer Mieterliste, weshalb der Gutachter die Ertragswerte auf Basis fiktiver Mietansätze des Berliner Mietspiegels ermitteln musste. Zudem war nur eine Teilbesichtigung möglich (9 von 34 Wohnungen im Neubau, eine Wohnung im Altbau, kein Zugang zum Werkstattgebäude). Im Ertragswertverfahren wurden daher pauschale Abschläge von insgesamt 12,5 % (2,5 % für Mängel/Schäden, 10 % für fehlende Informationen) vorgenommen. Das Grundstück ist zudem im Bodenbelastungskataster wegen einer früheren Kfz-Werkstatt und Lackiererei registriert. Fazit: Ein hochinteressantes Sanierungsobjekt in bester Lage, das jedoch aufgrund der massiven rechtlichen, kalkulatorischen und baulichen Risiken nur für professionelle Investoren mit entsprechender Liquidität und Erfahrung im Bereich der Altbausanierung und des Asset-Managements geeignet ist. Der festgesetzte Verkehrswert von 6.000.000,00 € sollte beim Bietverfahren als absolute Obergrenze verstanden werden.