ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt Pestalozzistraße 22 befindet sich im begehrten Berliner Ortsteil Charlottenburg (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf) in unmittelbarer Nähe zum Karl-August-Platz. Das 877 m² große Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus nebst teilweise ausgebautem Dachgeschoss aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1895 bebaut. Die Liegenschaft gliedert sich in Vorderhaus, linken Seitenflügel und Gartenhaus mit insgesamt 34 Wohneinheiten und 2 straßenseitigen Gewerbeeinheiten. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt ca. 2.430,43 m² bei einer wertrelevanten Geschossfläche von 3.329,00 m². Das Gebäude weist eine bauzeittypisch solide Bausubstanz in einem durchschnittlichen Unterhaltungszustand auf. Der Innenausbau der Wohnungen reicht von einfachen Altbauausstattungen über zweckmäßig sanierte Bereiche bis hin zu modernen Einheiten mit gehobener Ausstattung. Das Dachgeschoss wurde ca. 1995 ausgebaut und beherbergt zwei Wohneinheiten mit Terrassen. Im Kellergeschoss besteht eine bauzeitbedingte Grundfeuchte; die Beheizung erfolgt ausweislich der Bauakte über eine Öl-Zentralheizung. Es besteht ein punktueller Kleinreparaturrückstau an Fassadenteilen und Treppenhäusern, für den der Gutachter einen pauschalen Wertabschlag in Höhe von 20.000,00 € vorgenommen hat. Ein Personenaufzug ist nicht vorhanden. Rechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich der Milieuschutzsatzung 'Karl-August-Platz' (§ 172 BauGB) sowie im Geltungsbereich des Berliner Umwandlungsverbots gemäß § 250 BauGB (befristet bis Ende 2030), was Aufteilungen in Einzeleigentum und luxuriöse Modernisierungen genehmigungspflichtig macht. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Fernheizleitungsrecht eingetragen; ein Denkmalschutz besteht für das Einzelobjekt nicht. Das Objekt ist überwiegend vermietet und generiert laut Ertragsliste eine Jahresnettokaltmiete von rund 279.519,00 €. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert in Höhe von 6.200.000,00 € basiert auf einer marktgerechten Ableitung im Vergleichswertverfahren (entsprechend ca. 2.551,00 €/m² Wohn-/Nutzfläche bzw. dem 22,2-Fachen der Jahresnettokaltmiete). Das Objekt bietet langfristig orientierten Investoren eine wertbeständige Kapitalanlage in erstklassiger Berliner Innenstadtlage, erfordert jedoch eine konservative Kalkulation unter Berücksichtigung der mietrechtlichen Restriktionen.