TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt am Waidmannsluster Damm 29, 31 im Berliner Bezirk Reinickendorf (Ortsteil Tegel) umfasst ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus aus dem Baujahr 1928 auf zwei zusammenhängenden Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 1.322 m². Die Umgebung ist durch eine gemischte Bebauung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie kleinteiligem Gewerbe geprägt. Infrastrukturelle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind städtisch erreichbar; eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor dem Haus, der S-Bahnhof Tegel liegt ca. 1.100 m entfernt. Aufgrund der Lage an einer stark befahrenen Durchgangsstraße mit Zubringerfunktion zur A111 ist ein spürbares Verkehrsaufkommen vorhanden. Die Gesamtanlage gliedert sich in vier Wohnungen mit insgesamt 302,55 m² Wohnfläche sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Friseursalon und Fahrschule) mit 148,00 m² Gewerbefläche. Zusätzlich existieren im teilausgebauten Dachgeschoss rund 59 m² Nutzfläche, welche vom Gutachter ausdrücklich als Hobbyraum gewertet werden, da keine bauaufsichtliche Genehmigung für Aufenthaltsräume vorliegt. Die Beheizung erfolgt überwiegend über dezentrale Gasetagenheizungen. Der bauliche Erhaltungszustand wird als solide bis unterdurchschnittlich eingestuft; an den Außenfassaden zeigen sich deutliche Putzschäden mit stellenweise freiliegender Bewehrung, zudem weisen Gesimse und Originalfenster witterungsbedingte Schäden auf. Laut Mieterauskunft kommt es im Keller bei Starkregen zu Wassereintritt. Die rechtliche Situation ist durch eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft gekennzeichnet. Zwei Wohnungen und beide Gewerbeeinheiten sind vermietet, während die übrigen zwei Wohnungen sowie die Dachgeschossräume durch die Miteigentümer bewohnt bzw. genutzt werden. Das Grundstück war wegen einer ehemaligen chemischen Reinigung im Bodenbelastungskataster verzeichnet, wurde jedoch im August 2025 nach orientierender Untersuchung vom Altlastenverdacht befreit. Baulasten bestehen nicht, Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Der festgesetzte Verkehrswert von 950.000,00 € stützt sich auf das Ertragswertverfahren und wird maßgeblich durch den hohen Bodenwert von 887.500,00 € getragen. Für Investoren eröffnet sich hier die Perspektive, durch gezielte Sanierungsmaßnahmen, Legalisierung oder Neugestaltung der Dachflächen sowie Nachverhandlung der teilweise extrem niedrigen Altmieten signifikante Wertsteigerungen zu realisieren. Potenzielle Bieter müssen jedoch Sanierungsbudgets einplanen und den Auszug der vormaligen Miteigentümer nach Zuschlag einkalkulieren.