ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt Kantstraße 92 befindet sich im begehrten Berliner Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, unweit des Stuttgarter Platzes und der Wilmersdorfer Straße. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur mit direkter Anbindung an den S-Bahnhof Charlottenburg und die U-Bahnlinie U7 aus, ist jedoch straßenseitig einer erhöhten Lärmbelastung durch das hohe Verkehrsaufkommen der Kantstraße ausgesetzt. Das 1.103 m² große, ebene Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen, voll unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus bestehend aus Vorderhaus, linkem Seitenflügel und Quergebäude bebaut. Das Vorderhaus-Dachgeschoss ist ausgebaut und ein Personenaufzug aus dem Jahr 1994 ist vorhanden. Das Gebäude wurde um 1905 errichtet und umfasst 30 Wohnungen mit insgesamt 2.332,19 m² Wohnfläche sowie 3 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss mit 173,55 m² Nutzfläche. Laut vorliegender Mieterliste ist das Objekt vollvermietet und erwirtschaftet eine Jahresnettokaltmiete von 315.674,28 €. Die bauliche Substanz wird vom Sachverständigen als solide und laufend instandgehalten beschrieben, größere Sanierungen fanden in den letzten Jahren jedoch nicht statt. Eine Innenbesichtigung der Wohn- und Gewerbeeinheiten war dem Gutachter nicht möglich, weshalb der Ausstattungszustand im Einzelnen unbekannt bleibt. Der Energieausweis weist für das fernwärmebeheizte Gebäude einen Endenergieverbrauch von 103 kWh/(m²·a) (Energieeffizienzklasse D) aus. Im Grundbuch von Stadt-Charlottenburg Blatt 30312 sind in Abteilung II mehrere Lasten verzeichnet: Neben einem historischen Ausschluss des Fensterrechts zugunsten des Nachbargrundstücks Windscheidstraße 15 besteht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB) für eine 1981 geborene Berechtigte. Bieter müssen vor dem Termin klären, ob dieses Recht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt oder erlischt. Zudem gilt in Berlin der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB für Wohnungseigentumsbegründungen. Altlastenverdachtsmomente bestehen laut behördlicher Auskunft nicht, und das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 6.500.000 € ermittelt. Aufgrund der Nichtzugänglichkeit der Einheiten brachte der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von rund 5 % auf den vorläufigen Ertragswert von 6.863.000 € an. Bemerkenswert ist der modellkonforme Bodenwert von 6.748.000 €, der den Gesamtertragswert übersteigt. Die Liegenschaft bietet eine risikoarme Substanzdeckung durch das Grundstück und langfristige Mietsteigerungschancen im Wohnsegment, erfordert jedoch eine sorgfältige juristische Prüfung der Versteigerungsbedingungen hinsichtlich der Grundbuchbelastungen.