ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt Eilenburger Weg 1 / Groß-Ziethener Chaussee 68 befindet sich in Berlin-Rudow (Bezirk Neukölln) auf einem 730 m² großen Eckgrundstück in mittlerer Wohnlage. Das Gebäude wurde im Jahr 2016 im Rahmen eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens durch gänzlichen Umbau, Erweiterung und Aufstockung eines unterkellerten Bestandsbungalows errichtet. Die Gesamtnutzfläche von rund 361,96 m² verteilt sich zu 178,48 m² auf Gewerbeflächen im Keller-, Erd- und Hochparterre sowie zu 183,48 m² auf Wohnflächen im Ober- und ausgebauten Dachgeschoss. Im Außenbereich befinden sich eine massiv errichtete Garage und geschotterte Stellplatzflächen. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als überwiegend normal und baujahrsentsprechend neuwertig eingestuft. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung von Viessmann; die Beheizung der Räume erfolgt überwiegend über Fußbodenheizung. Allerdings konnte die Sachverständige lediglich die Gewerberäume im KG, EG und Hochparterre besichtigen. Der Zutritt zu den beiden Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sowie zur Garage wurde von der Schuldnerin verweigert. Die Gewerberäume verfügen über PVC-Schaufensterfronten und Fliesenbeläge, weisen jedoch teils kleine Raumzuschnitte und fehlende Barrierefreiheit auf. Rechtlich und behördlich bestehen bedeutsame Besonderheiten: Laut planungsrechtlicher Auskunft des Bezirksamts Neukölln ist die derzeitige Nutzung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen als Schotterparkplatz ungenehmigt und nicht genehmigungsfähig. Die anliegenden Straßen sind noch nicht endgültig hergestellt, weshalb künftige Erschließungsbeiträge nicht ausgeschlossen werden können. In Abteilung II des Grundbuchs lastet eine Vormerkung zur Straßenlandabtretung aus dem Jahr 1939, welche die Gutachterin als wertmindernde Grundbuchverschmutzung (Ersatzwert 1.100 Euro) einstuft. Mietverträge oder Ertragsnachweise wurden nicht offengelegt. Im Ergebnis bietet das Mietwohngeschäftshaus eine solide bauliche Grundlage bei kalkulierter nachhaltiger Jahresrohmiete von 61.608,18 Euro. Bieter müssen jedoch das Risiko des unbekannten Wohnungszustands, unklare Mietverhältnisse und mögliche behördliche Rückbauanordnungen hinsichtlich der Stellplätze einkalkulieren.