ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt betrifft den 21,56/1.000 Miteigentumsanteil an dem 666 m² großen Grundstück Boddinstraße 61 im Berliner Ortsteil Neukölln, verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschossfläche Nr. 38. Die Einheit befindet sich im Dachgeschoss links des Hinterhauses eines um 1905 errichteten, sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gut ausgebaute innerstädtische Infrastruktur mit kurzen Fußwegen zur Karl-Marx-Straße sowie sehr guter Anbindung an das Berliner U-Bahn-Netz aus, wird im Mietspiegel jedoch als einfache Wohnlage geführt. Baulich präsentiert sich die ca. 43,40 m² große Nutzfläche als vollständig ausgebauter Dachraum mit Dielenboden, offenen Küchenanschlüssen, einem gefliesten Duschbad mit wandhängendem WC sowie einem Dacheinschnitt als Dachterrasse. Das Gemeinschaftseigentum des Gesamtgebäudes (32 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten, 4 Dachgeschossflächen) befindet sich in einem gewarteten und instandgehaltenen Zustand mit Fernwärmeversorgung und isolierverglasten Fenstern. Zum Ortstermin fanden Fassaden- und Bauarbeiten statt. Rechtlich und bauordnungsrechtlich weist die Einheit gravierende Mängel auf. Für den Dachausbau liegt keine Baugenehmigung vor; zudem unterschreitet die lichte Raumhöhe mit 2,18 m bis 2,25 m die nach der Berliner Bauordnung für Aufenthaltsräume erforderliche Mindesthöhe von 2,30 m. Eine nachträgliche Legalisierung als Wohn- oder Arbeitsraum ist nach behördlicher Auskunft ausgeschlossen, da auch eine Anhebung des Daches wegen Überschreitung der GFZ abgelehnt wird. Es drohen behördliche Nutzungsuntersagungen und Rückbauverfügungen. Zudem liegt das Gebäude im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee, was Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB nach sich ziehen kann. Die Sachverständige bewertete die Fläche aufgrund der rechtlichen Unwägbarkeiten nicht als Wohnraum, sondern setzte lediglich einen reduzierten Wert von 14 % des Wohn-Vergleichswerts (ca. 800 €/m² Nutzfläche) an, woraus der Verkehrswert von 35.000,00 € resultiert. Das Objekt eignet sich nur unter strengem Vorbehalt für Erwerber, die die Einheit als reinen privaten Neben- oder Lagerraum nutzen wollen und das erhebliche Sanierungs- und Rückbaurisiko tragen können.