ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Dillenburg, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Marburger Straße 4, 35688 Dillenburg-Oberscheld (Gemarkung Oberscheld, Flur 57, Flurstück 217/4, Grundbuchblatt 3071) besteht aus einem ehemals gewerblich genutzten Gebäudeensemble mit einer Grundstücksfläche von 813 m². Laut Baugenehmigung vom 14.07.2020 ist eine Umnutzung zu einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten und einer geplanten Wohnfläche von insgesamt 380,90 m² vorgesehen. Das Objekt liegt an einer mäßig befahrenen Durchgangsstraße im alten Ortskern von Oberscheld, was einer einfachen bis mittleren Wohnlage entspricht. Infrastrukturen für den täglichen Bedarf sowie eine Grundschule und ein Kindergarten befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der äußere Zustand des Ensembles zeigt Teilsanierungen seit dem Jahr 2018: Die Fassade wurde auf Armierungsgewebe neu verputzt und gestrichen, und es wurden überwiegend neuwertige, dreifach verglaste Kunststofffenster eingebaut. Allerdings besteht ein massiver Fertigstellungsstau im Innenbereich (geschätzt auf 132.817 €) und im Außenbereich (geschätzt auf 20.000 €). Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, ist der genaue Zustand des Innenausbaus, insbesondere der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, unklar. Die Grundrisse weisen funktionale Einschränkungen auf, da weitgehend auf Flure verzichtet wurde, was zu zahlreichen Durchgangszimmern und gefangenen Räumen führt. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Rechte oder Belastungen eingetragen. Auch das Baulasten- und Altlastenverzeichnis weist keine negativen Einträge auf. Die zentralen Risiken liegen im Bautenstand: Durch die fehlende Innenbesichtigung besteht die Gefahr unentdeckter Bauschäden wie Hausschwamm oder Feuchtigkeit. Zudem wurden signifikante Planungsabweichungen festgestellt, da die reale Lage der Fenster und Trennwände nicht den genehmigten Bauzeichnungen von 2020 entspricht. Gemäß Stellplatzsatzung fehlen zudem 4 der erforderlichen 16 Stellplätze, wofür ein Ablösebetrag von 11.076 € veranschlagt wurde. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 280.000 € bietet das Objekt aufgrund der fiktiven Netto-Sollmiete von 31.440 € pro Jahr eine theoretische Bruttomietrendite von über 11 %. Für erfahrene Projektentwickler und Bauunternehmer stellt das Ensemble eine interessante Option dar, sofern erhebliche Liquiditätsreserven für die Fertigstellung und etwaige Planungskorrekturen vorhanden sind. Ein Einstieg empfiehlt sich nur mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag im Bietverfahren, um die unkalkulierbaren Risiken des unfertigen Innenausbaus abzufedern.