ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein Wohn-/Geschäftshaus in der Breisenbachstraße 84 in Dortmund-Mengede, wird am 29.10.2026 zwangsversteigert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 390.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren abgeleitet wurde. Der Verkehrswert im ZVG berücksichtigt diverse Abschläge für objektspezifische Merkmale und Risiken. Das Grundstück von 1.137 m² ist mit einem zweigeschossigen Büro- und Wohngebäude (Baujahr 2008), einem Carport, vier Stellplätzen und einem eingeschossigen Nebengebäude bebaut. Die vermietbare Wohnfläche im Obergeschoss beträgt 92 m², die Bürofläche im Erdgeschoss 86 m². Zusätzlich sind ca. 500 m² Freilagerfläche vorhanden. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 31.944 € geschätzt, was einer Bruttorendite von ca. 8,19 % bezogen auf den ZVG-Verkehrswert entspricht. Über die tatsächliche Belegung und Ist-Miete liegen keine Informationen vor. Das Hauptgebäude zeigt von außen einen altersgemäß guten Zustand. Der Innenzustand konnte nicht beurteilt werden, es wird von keinen Modernisierungen ausgegangen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Ein eingeschossiges Nebengebäude im hinteren Grundstücksteil birgt das Risiko einer fehlenden Baugenehmigung, was zu Rückbaukosten oder Legalisierungsaufwand führen kann. Verdeckte Baumängel und -schäden im Gebäudeinneren können aufgrund der fehlenden Besichtigung nicht ausgeschlossen werden. Der Sachverständige hatte am 03.04.2024 einen Ortstermin, jedoch keinen Zugang zum Grundstück und den Gebäuden. Die Bewertung basiert auf äußeren Eindrücken, vorliegenden Unterlagen und Annahmen. Insbesondere die Ausstattung, der Zustand der technischen Anlagen und die Übereinstimmung von Bestand und Planunterlagen im Inneren konnten nicht geprüft werden. Für diese Unsicherheiten wurden im Rahmen der Wertermittlung Abschläge vorgenommen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Es bestehen vier Baulasten: eine Nutzungseinschränkung für die Betriebswohnung (nur für Aufsichts-/Bereitschaftspersonen, Inhaber/Leiter), eine Vereinigungsbaulast mit dem Nachbargrundstück (Flurstück 3479) bezüglich einer Überdachung und zwei Abstandflächenbaulasten zugunsten des Bewertungsgrundstücks. Die Auswirkungen der Baulasten, insbesondere die eingeschränkte Vermietbarkeit der Wohnung und die Konsequenzen der Vereinigungsbaulast, sowie die Baugenehmigungssituation des Nebengebäudes sollten vor einem Gebot detailliert geprüft werden.