TeilungsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück an der Mengeder Straße 590 im Stadtbezirk Dortmund-Mengede. Das 657 m² große Grundstück ist mit einem im Jahr 1914 errichteten, zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss, rückseitigen eingeschossigen Anbauten (aus den Jahren 1924 und 1934) sowie einer Einzelgarage aus dem Jahr 1956 bebaut. Die Liegenschaft teilt sich auf in eine Gaststätteneinheit im Erdgeschoss mit ca. 215 m² Nutzfläche sowie vier Wohneinheiten im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss mit insgesamt rund 237 m² Wohnfläche. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut; Nahversorgungseinrichtungen und Schulen befinden sich im Umfeld. Durch die Lage an der Mengeder Straße besteht jedoch eine messbare Lärmbelastung von tagsüber bis zu 74 dB(A). Der bauliche Gesamteindruck des Ensembles wird als dem Baujahr entsprechend durchschnittlich beschrieben, weist jedoch spürbaren Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf auf. Sichtbar waren aufsteigende Feuchtigkeit im Kellergeschoss, ein Wasserschaden an der Decke des Bierkellers, Rissbildungen im Treppenhaus sowie Fassadenschäden mit Graffiti. Energetisch entspricht das Gebäude nicht modernen Anforderungen nach dem GEG; mit Ausnahme isolierverglaster Fenster um das Jahr 2000 erfolgten keine wesentlichen Dämmmaßnahmen. Ein Energieausweis lag dem Sachverständigen nicht vor. Das Restaurant sowie zwei Wohnungen im ersten Obergeschoss konnten von innen nicht begutachtet werden, weshalb der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 35.000,00 € vorgenommen hat. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Dauerrechte wie Nießbrauch oder Wohnungsrechte, und im Baulastenverzeichnis sind keine Lasten vermerkt. Das Umweltamt Dortmund stuft das Grundstück bezüglich bergbaulicher Methangasaustritte in unkritische Zonen (0 bis 1) ein, und Altlastenverdachtsflächen sind nicht verzeichnet. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Die Wohnungen sowie das Gewerbe sind vermietet, wobei die Bestandsmieten mit durchschnittlich 4,55 €/m² Wohnfläche unter der marktüblichen Miete von 6,00 €/m² liegen, was im Ertragswertverfahren über einen Underrent-Abschlag von 18.000,00 € berücksichtigt wurde. Eine Investition eignet sich vornehmlich für erfahrene Investoren, die neben dem Erwerbspreis die nötigen Mittel zur energetischen Sanierung und Behebung der Feuchteschäden bereithalten. Da eine vollständige Besichtigung im Vorfeld gerichtlich nicht gewährleistet werden kann, sollten Bieter einen ausreichenden Puffer für unentdeckte Mängel in den nicht zugänglichen Einheiten einpreisen.