ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Duisburg versteigert ein Wohn- und Geschäftshaus in der Atroper Straße 26 in Duisburg-Rheinhausen zum Verkehrswert von 596.000 €. Das Gutachten vom 02.09.2025 ermittelte diesen Wert zum Stichtag 03.02.2025 primär mittels Ertragswertverfahren. Der Bodenwert wurde mit 189.000 € angesetzt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale führten zu einem Nettoabschlag von 24.000 €, der sich aus einem Abzug von 30.000 € für Instandhaltungsstau und einem Zuschlag von 6.000 € für begünstigende Stellplatzbaulasten zusammensetzt. Das Objekt, Baujahr ca. 1928, umfasst eine Grundstücksfläche von 574 qm und eine Gesamtmietfläche von ca. 796 qm. Davon entfallen ca. 311 qm auf das Erdgeschoss (Bürofläche) und ca. 475 qm auf die übrigen Geschosse (Wohnzwecke, Wohngruppen). Das gesamte Gebäude ist an einen Träger der freien Jugendhilfe vermietet. Die tatsächliche und marktübliche Nettokaltmiete beträgt 5.500 € monatlich bzw. 66.000 € jährlich, was einer Bruttorendite von ca. 11,07 % entspricht. Der ursprünglich befristete Mietvertrag ist ausgelaufen und läuft nun unbefristet mit gesetzlichen Kündigungsfristen weiter, was ein hohes Einmieter-Risiko birgt. Der bauliche Allgemeinzustand ist mäßig mit erkennbarem Instandhaltungsstau und einem teilweise vernachlässigten Gesamteindruck. Es wurden Putz- und Anstrichschäden, Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen im Treppenhaus und in Wohnungen sowie eine defekte Heizung festgestellt. Der Modernisierungsgrad ist einfach, ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Wohnlage wird als 'einfach' mit erhöhten Immissionsbelastungen durch Verkehrslärm eingestuft. Der Sachverständige hatte nur eingeschränkten Zugang zum Objekt; Kellergeschosse und einige Zimmer waren nicht zugänglich. Für diese Bereiche wurde Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wie Heizung, Elektro und Wasser wurde nicht geprüft. Flächenangaben basieren auf dem Inbesitznahmebericht des Zwangsverwalters und überschlägigen Prüfungen mit veralteten Bauzeichnungen. Im Grundbuch sind Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke eingetragen. Eine begünstigende Stellplatzbaulast auf einem Nachbargrundstück zugunsten des Objekts ist vorhanden, deren Inanspruchnahme und rechtliche Sicherung jedoch zu prüfen sind. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Zustand der nicht zugänglichen Bereiche, die Heizungsfunktion, der Mietvertrag und die Altlastensituation detailliert geprüft werden, um Risiken adäquat einpreisen zu können.