ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein Wohn- und Geschäftshaus in Duisburg-Marxloh, wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 818.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Ertragswertverfahren, da es sich um ein Renditeobjekt handelt. Der Bodenwert wurde auf 125.000 € ermittelt. Vom vorläufigen Ertragswert wurden 82.777,30 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (u.a. Sanierungsbedarf) abgezogen, und ein weiterer Sicherheitsabschlag von 5 % (43.050 €) wurde aufgrund der eingeschränkten Besichtigung vorgenommen, um den finalen Verkehrswert zu bestimmen. Das Gebäude aus dem Baujahr 1963 umfasst 18 Wohnungen, eine Gewerbeeinheit (Kiosk), drei Garagen und vier Stellplätze auf einer Grundstücksfläche von 598 qm. Die Wohnfläche beträgt ca. 1102 qm und die gewerbliche Nutzfläche ca. 87 qm. Die Mehrzahl der Wohnungen ist vermietet, jedoch standen zum Besichtigungszeitpunkt zwei Wohnungen leer. Die aktuelle monatliche Kaltmiete beträgt ca. 6.662,97 €, während die marktübliche Miete bei ca. 7.445,48 € liegt, was ein jährliches Mietdelta von ca. 9.390,12 € aufzeigt. Dieses Delta ist hauptsächlich auf die Leerstände und teilweise unterdurchschnittliche Bestandsmieten zurückzuführen. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Miete liegt bei 9,77 %, auf Basis der Marktmiete bei 10,92 %. Der Bau- und Unterhaltungszustand der Immobilie ist schlecht, mit erheblichem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf. Es wurden Feuchtigkeitsschäden an Fassade und Balkonen, defekte Dachrinnen und Fallrohre, offenliegende Kabel im Keller sowie Rissbildungen festgestellt. Die sanitären Installationen sind überaltert. Eine Gas-Zentralheizung wurde 2010 erneuert, jedoch lag kein Energieausweis vor und die Warmwasserversorgung ist teilweise unklar. Die Wohnlage in Marxloh wird als einfach eingestuft, geprägt von hohen Ausländeranteilen, Arbeitslosigkeit und Kinderarmut, sowie überdurchschnittlichen Immissionen durch Straßen- und Schienenverkehr. Der Gutachter hatte nur stark eingeschränkten Zugang zum Objekt. Eine Innenbesichtigung war nur für Treppenhäuser, Keller, Dachgeschoss und eine leerstehende Wohnung möglich. Die überwiegende Anzahl der Wohnungen und Garagen war nicht zugänglich. Dies führt zu erheblichen Unsicherheiten bezüglich des tatsächlichen Zustands, der Ausstattung und möglicher verdeckter Mängel. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die Rechtmäßigkeit baulicher Anlagen wurde unterstellt. Angaben zu Flächen beruhen auf Unterlagen und wurden nicht durch Aufmaß überprüft. Im Grundbuch sind ein Wegerecht, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Wärmeerzeugungsanlage sowie die Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Eine Zufahrtsbaulast ist im Baulastenverzeichnis verzeichnet. Denkmalschutz wird unterstellt nicht bestehend, aber nicht geprüft. Es besteht kein konkreter Altlastenverdacht, jedoch erhöhte Schadstoffgehalte in Oberböden. Vor einem Gebot sind eine umfassende Prüfung des tatsächlichen Zustands, der Mietverträge und der technischen Anlagen dringend angeraten, um die Risiken adäquat bewerten und einpreisen zu können.