ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das im Wege der Zwangsvollstreckung zu versteigernde Wohn- und Geschäftshaus in Duisburg-Bruckhausen, Schulstr. 30, hat einen festgesetzten Verkehrswert von 181.000 €. Dieser Wert wurde zum Stichtag 08.09.2025 ermittelt und basiert primär auf dem Ertragswertverfahren. Das Objekt besteht aus zwei wirtschaftlich als Einheit betrachteten Flurstücken (Flurstück 79 mit 180.500 € und Flurstück 80 mit 500 €). Es handelt sich um ein ursprünglich 1912 errichtetes und 1946 wiederaufgebautes Gebäude mit Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude umfasst eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ca. 117 m²) und sechs Wohneinheiten in den Ober- und Dachgeschossen (Gesamtwohnfläche ca. 390 m²), was eine Gesamt-Wohn-/Nutzfläche von ca. 507 m² ergibt. Das Objekt erschien überwiegend bewohnt, wobei Teile im Erdgeschoss durch den Eigentümer genutzt werden. Genauere Angaben zu Mietverhältnissen lagen dem Sachverständigen nicht vor, und Mieternamen konnten aufgrund einer defekten Klingelanlage nicht ermittelt werden. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf ca. 31.450 € geschätzt, was bei Zugrundelegung des Verkehrswertes einer marktüblichen Bruttorendite von ca. 17,38 % entspricht. Der Gesamteindruck des Gebäudes ist vernachlässigt, mit einem deutlichen Instandhaltungsstau äußerlich und einem erheblichen Instandhaltungsrückstand, der sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch im Inneren fortsetzt. Konkrete Mängel umfassen ein nicht angeschlossenes Fallrohr, Rissbildungen an der Fassade, starken Bewuchs in den Dachrinnen und defekte Fenster. Ein Energieausweis lag nicht vor, und Angaben zu Heizung, Elektro- und Wasserinstallationen sind unbekannt. Für Bauschäden und Instandhaltungsstau wurde ein pauschaler Wertabschlag von 60.000 € vorgenommen. Der Sachverständige konnte das Objekt am 08.09.2025 lediglich von außen besichtigen; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Dies schränkt die Belastbarkeit der Wertermittlung erheblich ein, da wesentliche Informationen zum baulichen Zustand nicht erhoben werden konnten. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde unterstellt, aber nicht geprüft. Flächenangaben basieren auf veralteten und abweichenden Grundrissen und sind mit Unsicherheiten behaftet. Die Bewertung erfolgte überwiegend nach Aktenlage und äußerem Anschein. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit (Baubeschränkung) und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind laut Auskunft der Stadt Duisburg nicht vorhanden. Es besteht kein konkreter Altlastenverdacht, jedoch liegt das Grundstück in einem Bereich mit siedlungsbedingt erhöhten Schadstoffgehalten in Oberböden und weist Gefährdungspotenziale des Untergrundes (Gasaustritt in Bohrungen, Erdbebengefährdung) auf. Vor einem Zuschlag sind eine Innenbesichtigung, die Klärung der Mietverhältnisse und eine detaillierte Sanierungskostenkalkulation unerlässlich, um die erheblichen Risiken des Objekts zu bewerten.